Centro Studi Nazionale
Responsabili commissione tecnica – risparmio energetico: Architetti Fabio Matta e Massimo Vecchio
Con la legge n. 9 del 21/02/14 è stato convertito il D.L. 145 del 23/12/13.
Il decreto legge era intitolato: «Interventi urgenti di avvio del piano "Destinazione Italia", per il contenimento delle tariffe elettriche e del gas, per l'internazionalizzazione, lo sviluppo e la digitalizzazione delle imprese, nonché misure per la realizzazione di opere pubbliche ed EXPO 2015.».
Il decreto ha regolato anche materie estranee all’oggetto del titolo con tutte le conseguenze giuridiche legate all’incostituzionalità per incoerenza normativa e carenza del carattere di urgenza previsto dalla costituzione.
Tra le materie oggetto d’intervento segnaliamo la normativa relativa alla Attestazione della Prestazione Energetica degli edifici che ha modificato sostanzialmente la recente (vecchia di qualche mese) normativa appena entrata in vigore. L’analisi che presentiamo riporta in modo sintetico una breve descrizione delle norme introdotte e fa parte della collana di pubblicazioni brevi del Centro Studi nazionale: Quaderni della proprietà, del condominio e della locazione.
Bisogna prestare attenzione però al fatto che la normativa nazionale deve essere coordinata con le varie normative regionali e gli enti che hanno legiferato in materia. Gli operatori del settore immobiliare, ancora una volta, dovranno districarsi tra norme di varia fonte, che si sono succedute nel tempo e i cui effetti si intrecciano e spesso si contraddicono. Gli enti che hanno emanato norme in materia di certificazione energetica sono oltre alla Provincia Autonoma di Bolzano le regioni Piemonte, Liguria, Lombardia, Emili Romagna, Toscana, Puglia e Sicilia.
Va precisato che restano esclusi dagli obblighi della dichiarazione e allegazione delle certificazioni energetiche (non sono applicabili in tali casi sanzioni per l’omissione) le donazioni e gli atti di trasferimento a titolo gratuito. Resta per gli atti a titolo gratuito applicabile la disposizione di cui al comma 2 art. 6 D.Lgs. n. 192 d/2005: occorre produrre il certificato (APE) solo nel caso in cui l’immobile (inteso come edificio o singola unità immobiliare) ne sia stato in precedenza dotato.
Attestato di prestazione energetica (APE).
Con le disposizioni del comma 7 e seguenti dell’art 1 della legge 9/14 si è passati dalla comminazione della nullità per l’inadempimento dell’obbligo di allegazione o consegna dell’APE alla più blanda (si fa per dire) previsione di sanzioni solidali tra i soggetti del contratto(compratore/venditore – locatore/conduttore). L’obbligo è limitato agli atti di trasferimento oneroso degli immobili, compravendite e locazioni, sono esclusi quindi gli atti a titolo gratuito.
Viene riconfermato il precedente obbligo, in tali ipotesi, di inserimento di apposita clausola con la quale il compratore o conduttore (nei nuovi contratti di locazione) ”dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.
Inoltre al contratto registrato va allegata la “copia dell'attestato di prestazione energetica” (sono esclusi dall’obbligo di allegazione, ma non d’inserimento della clausola, i contratti relativi ai casi di locazione di singole unità immobiliari).
La mancata menzione o l’omessa allegazione, se dovute, “determinano l’assoggettamento solidale al pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione e' da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa e' ridotta alla metà.”
Resta, comunque, anche dopo il pagamento della sanzione, l’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell'attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni.
Un altro punto va chiarito: la legge utilizza a proposito dell’Ape il termine generico di “copia” non precisando, se in caso di obbligo di allegazione, il riferimento sia alla semplice fotocopia o a una copia autentica. Per prudenza è consigliabile allegare uno dei documenti con firma autografa del certificatore.
Ma i dubbi non sono finiti, alcune regioni e tra queste la Regione Lombardia hanno previsto che la certificazione sia prodotta con firma digitale e con deposito presso il catasto energetico. Naturalmente a dimostrazione dell’arretratezza culturale e incapacità di gestire i nuovi processi digitali dei nostri burocrati, una circolare della regione Lombardia ha chiarito che non basta l’originale con firma autografa del certificatore, ma che quest’ultimo deve consegnare una dichiarazione di atto notorio con allegata copia della carta d’identità in cui dichiara che la copia che sta consegnando è uguale a quella depositata in catasto energetico. Siamo alla follia, anziché diminuire la carta e gli adempimenti con il digitale li aumentiamo.
I notai sostengono, ovviamente in modo disinteressato, che in tali casi la copia vada autentificata da un notaio ai sensi dell’art 57 bis delle Legge Notarile. Riteniamo tale interpretazione assurda in quanto aumenta i costi burocratici nell’adempimento degli obblighi imposti dalla legge e che sia sufficiente un attestato con la firma in calce del tecnico abilitato che lo ha prodotto in forma digitale, a parte quanto previsto dalla regione Lombardia.
E’ necessario che la segreteria nazionale su tali questioni apra un confronto con il ministro competente e i responsabili regionali un tavolo di confronto con gli uffici regionali.
L’evoluzione della normativa.
E’ opportuno riferire in forma sintetica l’evolversi della normativa in merito alla certificazione/attestazione energetica, anche per i risvolti relativi alla successione delle norme nel tempo e per gli effetti diversificati che hanno prodotto e per gli inevitabili contenziosi che nasceranno.
Dal 06/06/ 2013 al 3 /08/ 2013 vigeva l’obbligo di inserire la dichiarazione dell’acquirente /locatore, e del compratore/conduttore di aver il primo dato e il secondo ricevuto informazioni e documentazione sulla prestazione energetica.
Dal 04/08/13 al 23/12/13 gli obblighi vengono estesi agli atti a titolo gratuito con la sanzione, assurda, della nullità.
Dal 24/12/13 a… (lo sa Dio fino a quando) vale quanto scriviamo nella presente sintesi e la nullità viene mitigata in sanzione (solidale tra le parti)
Comma 8 dell’art. 8 te bis.
Prevede che per il rilascio dell’attestato di prestazione energetica si debba tenere conto anche del raffrescamento derivante dalle schermature solari mobili se tale schermatura può essere considerata ai fini delle prestazioni energetiche in classe 2.
Comma 8 ter.
Prevede, ampliandole, nuove categorie di tecnici idonei, senza necessità di dover avere ottenuto preventivamente un attestato di frequenza, a rilasciare l‘attestato di prestazione energetica.
Si segnala la singolarità del fatto che se «il tecnico abilitato sia dipendente e operi per conto di enti pubblici, ovvero di organismi di diritto pubblico operanti nel settore dell'energia e dell'edilizia, il requisito di indipendenza di cui al comma 1 si intende superato dalle finalità istituzionali di perseguimento di obiettivi di interesse pubblico proprie di tali enti e organismi»;
Comma 7 ter.
Abroga la lettera a) dell’art. 1, comma 139 legge 147/13 che rinviava l’obbligo di allegazione dell’Ape ai contratti immobiliari al momento di entrata in vigore delle linee guida.
E’ sintomatico il modo di legiferare, il decreto 145 del 23/12/13, convertito nella legge n. 9 del 21/02/14, abroga una norma di legge, la 147 del 27/12/13, emanata meno di due mesi prima!
Infine il comma 8 ter.
Modifica ed integra il Regolamento che disciplina i criteri di accreditamento per assicurare la qualificazione e l’indipendenza degli esperti e degli organismi a cui affidare, a norma del DPR 75/2013, la certificazione energetica degli edifici.
Riferimenti normativi richiamati.
Legge n. 9 del 21/02/14
Omissis.
8-bis. Ai fini del rilascio dell'attestato di prestazione energetica degli edifici, di cui all'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, si tiene conto del raffrescamento derivante dalle schermature solari mobili, a condizione che la prestazione energetica delle predette schermature sia di classe 2, come definita nella norma europea EN 14501:2006, o superiore.
8-ter. Al regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 75, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) all'articolo 2, comma 3, lettera a), le parole da: «LM-4» a: «LM-73» sono sostituite dalle seguenti: «LM-4, da LM-20 a LM-35, LM-48, LM-53, LM-69, LM-71, LM-73» e le parole da: «4/S» a: «77/S» sono sostituite dalle seguenti: «4/S, da 25/S a 38/S, 54/S, 61/S, 74/S, 77/S, 81/S»;
b) all'articolo 2, comma 3, lettera c), dopo la parola: «termotecnica,» sono inserite le seguenti: «aeronautica, energia nucleare, metallurgia, navalmeccanica, metalmeccanica,»;
c) all'articolo 2, comma 4, lettera b), le parole da: «LM-17» a: «LM-79» sono sostituite dalle seguenti: «LM-17, LM-40, LM-44, LM-54, LM-60, LM-74, LM-75, LM-79» e le parole da: «20/S» a: «86/S» sono sostituite dalle seguenti: «20/S, 45/S, 50/S, 62/S, 68/S, 82/S, 85/S, 86/S»;
d) all'articolo 3, dopo il comma 1 e' aggiunto il seguente: «1-bis. Qualora il tecnico abilitato sia dipendente e operi per conto di enti pubblici ovvero di organismi di diritto pubblico operanti nel settore dell'energia e dell'edilizia, il requisito di indipendenza di cui al comma 1 si intende superato dalle finalità istituzionali di perseguimento di obiettivi di interesse pubblico proprie di tali enti e organismi»;
e) all'articolo 4, comma 2, dopo la lettera a) è inserita la seguente: «a-bis) riconoscere, quali soggetti certificatori, i soggetti che dimostrino di essere in possesso di un attestato di frequenza, con superamento dell'esame finale, di specifico corso di formazione per la certificazione energetica degli edifici, attivato precedentemente alla data di entrata in vigore del presente decreto e comunque conforme ai contenuti minimi definiti nell'allegato 1»;
f) all'articolo 6, dopo il comma 2 e' aggiunto il seguente: «2-bis. Le disposizioni del presente decreto si applicano anche ai fini della redazione dell'attestazione di prestazione energetica di cui alla direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 maggio 2010»;
g) all'allegato 1, le parole: «64 ore» sono sostituite dalle seguenti: «80 ore».
8-quater. All'articolo 6, comma 8, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, dopo la parola: «locazione,» sono inserite le seguenti: «ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all'anno,».
Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.