Altro non è che la legge interna del condominio, volta a gestire la vita condominiale e la definizione dei diritti e degli obblighi di ciascun condomino onde evitare continue discussioni e ridurre al minimo la conflittualità.
Nel regolamento, infatti, vengono inserite - come previsto dall'art. 1138 cod. civ. - norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l'attività dell'amministratore e dell'assemblea condominiale, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell'edificio. Al regolamento condominiale vengono allegate anche le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.
Avere un regolamento condominiale è obbligatorio per gli edifici dove il numero dei condomini è superiore a dieci. Ciò non toglie però, che un numero inferiore di proprietari non possa munirsi di un regolamento, al quale, una volta predisposto, verranno applicate le norme previste per quello obbligatorio e con la stessa efficacia. Una volta approvato, il regolamento obbliga tutti i condomini al suo rispetto, anche chi non lo condivide o non è d'accordo. Ogni condomino può chiedere che venga adottato un regolamento di condominio oppure chiedere che venga revisionato quello già esistente, però lo stesso dovrà essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal 2° comma dell'art.1136 cod. civ.
Esistono due tipi di regolamento condominiale: contrattuale ed assembleare.
Il REGOLAMENTO CONTRATTUALE è quello predisposto solitamente dal costruttore, quale parte integrante di ciascun atto di compravendita e pertanto accettato e approvato dai condomini acquirenti al momento dell'acquisto delle singole unità immobiliari. In esso, se sono presenti delle specifiche limitazioni all'uso della proprietà individuale, come per esempio il divieto di apporre insegne o targhe sui muri perimetrali comuni dell'edificio, o comunque se contiene norme che incidono sui singoli diritti provocando una alterazione a vantaggio di alcuni condomini e pregiudicandone altri, eventuali modifiche devono essere approvate da tutti i partecipanti al condominio.
Il REGOLAMENTO ASSEMBLEARE invece è quello deciso tra i condomini stessi e sottoposto all'approvazione dell'assemblea condominiale, e precisamente da un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio ( 2° comma art. 1136 cod. civ.). Tale regolamento può essere modificato dall'assemblea con la stessa maggioranza prevista per l'approvazione. Lo stesso comunque non può contenere limiti o divieti all'uso o alla destinazione della proprietà esclusiva.
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Il 18 giugno 2013 è entrata in vigore
Ecco alcune delle novità apportate.
- A proposito del regolamento di condominio, nel nuovo art. 1138 cod. civ. è previsto che “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici ” in casa o comunque nel condominio.
E' giusto però precisare che, in base all'art. 11 delle disposizioni sulla legge in generale del cod. civ per cui “la legge non dispone che per l'avvenire: essa non ha effetto retroattivo“, nulla cambia per i regolamenti posti in essere prima della riforma, quanto meno per i regolamenti contrattuali i quali, se vietano di possedere animali, la relativa clausola potrà eventualmente essere modificata con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio. Pertanto, in mancanza di una norma transitoria che disciplini i rapporti in essere, la nuova legge trova applicazione solo dal momento in cui entra in vigore.
- Altre novità riguardano l'amministratore, il quale ha il mandato di curare il corretto andamento della gestione comune, e quindi di curare l'osservanza del regolamento di condominio (art. 1130 cod. civ.), tanto è vero che per le violazioni del regolamento può essere stabilito a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino ad Euro 200,00, che può arrivare a 800,00 per i recidivi, somma che sarà devoluta al fondo per le spese ordinarie.
La nuova normativa introduce infatti importanti requisiti che lo stesso amministratore deve possedere, come per esempio il godimento dei diritti civili, non aver avuto condanne penali per delitti contro il patrimonio, aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado. A tale proposito è prevista una norma transitoria in base alla quale gli amministratori, che pur non avendo il titolo di studio richiesto o non aver frequentato un corso di formazione, possono ugualmente svolgere il loro mandato, se hanno amministrato un condominio per almeno un anno, nei tre anni prima dell'entrata in vigore della riforma. La nomina dell'amministratore è ora obbligatoria quando i condomini sono più di otto; la durata in carica è di un anno e si intende rinnovata per uguale durata; deve possedere una assicurazione di responsabilità civile e deve aprire uno specifico conto intestato al condominio dove è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini.
- Importanti modifiche sono previste anche per quanto riguarda la gestione degli impianti. Infatti un condomino può, se vuole, staccarsi dall'impianto di riscaldamento, sempre che tale rinuncia non comporti degli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini, tanto è vero che dovrà comunque contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto condominiale e per la sua conservazione.
- In caso di lavori straordinari deve essere istituito un fondo speciale che copra interamente i costi prima dell'inizio dei lavori.
- Inoltre per l'amministratore c'è l'obbligo, nei confronti dei condomini morosi, di attivarsi per ottenere decreto ingiuntivo entro sei mesi dal rendiconto da cui risulta la morosità. Se un condomino è insolvente, i creditori del condominio potranno agire direttamente nei suoi confronti e per la quota di competenza.
Questi sono solo alcuni dei punti salienti della recente riforma del condominio, che viene a toccare tematiche importanti per un ordinato svolgimento della vita di ciascun condomino e che saranno sicuramente oggetto di future discussioni.
Avv. Giovanna Mozzachiodi
Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.