Il tetto dell’edificio condominiale costituisce una delle fattispecie meno note alla normale gestione dell’immobile comune ma non per questo meno importante ed onerosa laddove si renda necessario un intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria dello stesso. Costituiscono tetto condominiale, secondo le definizioni dottrinali più diffuse, l’insieme dei piani inclinati che poggiano sui muri perimetrali dell’edificio al fine di coprire e riparare la costruzione e consentire il regolare deflusso delle acque pluviali. Ricompresi nella definizione di tetto sono anche tutti quegli elementi accessori che sostengono il tetto (solette, travi etc.), lo ricoprono (tegole, coppi etc.) o ne completano la funzionalità (abbaini, lucernari etc.). Il tetto viene generalmente ricompreso tra le parti comuni dell’edificio anche se sono valide esplicite previsioni di senso opposto risultanti dal titolo. Nel caso di tetto di proprietà comune ogni condomino è libero di utilizzare lo stesso nel rispetto di due ordini di limiti: da una parte la destinazione d’uso del manufatto per cui è vietata la trasformazione del tetto in terrazza e, dall’altra parte, il rispetto dei diritti dei condomini per cui non è consentito il comportamento del condomino che limiti o escluda il diritto d’utilizzo del tetto ad esempio oscurando un lucernario che illumina una scala comune.
È invece consentita al condomino, nell’ambito del proprio diritto di utilizzo della cosa comune, la posa di antenne, targhe, cartelloni pubblicitari e pannelli solari in genere evitando, però, di arrecare agli altri condomini un pregiudizio attuale o potenziale nel medesimo utilizzo del tetto condominiale. Per quanto attiene, infine, ai criteri di ripartizione delle spese relative al tetto dell’edificio condominiale occorre sottolineare come queste ultime debbano essere sopportate dai singoli condomini in ragione della loro quota di proprietà espressa nella tabella millesimale dell’immobile e ciò per quanto attiene alla manutenzione, riparazione ricostruzione del tetto, e dei manufatti ad esso inerenti. La ripartizione delle spese in deroga ai suddetti principi generali se prevista dal regolamento condominiale contrattuale è lecita ed efficace. Molto spesso gli immobili sono costituiti da un edificio che si compone di più corpi e, conseguentemente, anche di più tetti strutturalmente e funzionalmente autonomi, in casi simili, quando le opere di riparazione riguardino taluno soltanto di questi tetti, le spese relative sono sopportate, sempre in base ai millesimi di proprietà, dai soli condomini le cui unità immobiliari siano coperte dal tetto da riparare e si trovino nella proiezione verso il basso dei suoi lati.Analogo criterio opera nell’ipotesi in cui il tetto copra una parte soltanto dell’edificio. Altro esempio che può essere facilmente riscontrato nella prassi immobiliare è quello dei tetti di proprietà esclusiva di un condomino che pur tuttavia svolga una funzione di copertura dei piani sottostanti di proprietà di altri condomini; in tal caso, la spesa relativa alla sua manutenzione va ripartita in modo da gravare per 1/3 sul titolare esclusivo del diritto di proprietà e per i restanti 2/3 sui condomini delle unità immobiliari a cui il tetto serva, in proporzione del piano o della porzione di piano di ciascuno di essi. Appare di tutta evidenza, con particolare riferimento agli esempi su riportati, l’importanza di una preventiva definizione, da ottenere in fase di edificazione o acquisto dell’immobile, dei millesimi e delle proiezioni del tetto condominiale sulle proprietà sottostanti al fine di evitare ritardi e difficoltà in sede di riparto delle spese sostenute. Da non confondere infine il tetto con il sottotetto che è l’intercapedine compresa tra la soletta dell’ultimo piano e il tetto.

Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.