Acquistare casa all’asta

Le informazioni sulle aste immobiliari si possono reperire nei bandi pubblicati presso le cancellerie dei Tribunali, o sugli avvisi divulgati da quotidiani a diffusione nazionale, o su siti internet: questi ultimi rendono la consultazione più costante. E’ da tenere presente che una vendita giudiziaria, promossa dai Tribunali, offre molti vantaggi all’acquirente, essendo,molto spesso, gli immobili venduti all’asta a prezzi inferiori rispetto a quelli di mercato.Ma, vista la lunghezza delle procedure, è da tenere presente che occorre tempo prima di poter occupare l’immobile. Nel comprare un bene immobile all’asta possiamo trovarci a praticare due diversi tipi di asta: quello senza incanto, e quello con incanto. Nella vendita senza incanto le offerte di acquisto, in forma scritta, vengono depositate in Cancelleria, entro i termini fissati dal bando. Il Giudice procede alla vendita se un’offerta o più offerte superano di almeno un quarto il valore dell’immobile stabilito nell’avviso di vendita all’asta; qualora il limite non sia superato devono essere convocati tutti i creditori, in quanto il dissenso di uno non rende praticabile la vendita. In presenza di più offerte, quella più elevata non si aggiudica l’immobile, ma deve essere fatta un’altra gara limitata agli offerenti, tenuto conto dell’offerta più alta ricevuta. Risulta vincente l’offerta più alta; nell’ipotesi di parità vince chi fa le proposte di pagamento più convenienti. Con il decreto di trasferimento, versato per intero il prezzo offerto, il vincitore dell’asta diventa proprietario dell’immobile. Qualora non si provveda al saldo nei termini, si perde l’aggiudicazione dell’immobile, e l’anticipo versato è trattenuto, quale penale dal tribunale. L’immobile acquistato viene consegnato privo di ipoteche o pignoramenti, se non sono stati accettati accordi diversi. Nella vendita all’asta con incanto si procede con una gara vera e propria aperta al pubblico, dove il miglior offerente si aggiudica l’immobile. Nel bando vengono riportati, oltre alla descrizione dell’immobile, il giorno, l’ora ed il luogo ove si svolgerà l’asta; viene quantificata la cauzione ed il termine ultimo per versarla per partecipare; è, inoltre, indicata la misura minima dell’aumento da apportare alle offerte ed il termine ultimo per depositare il prezzo di aggiudicazione. Chi offre il prezzo maggiore, se, dopo tre minuti non viene superato da un altro partecipante, si aggiudica l’immobile e, se dopo dieci giorni, nessuno, compreso anche chi non ha partecipato alla gara, fa un’offerta superiore di almeno un sesto di quella raggiunta nell’asta. Il verificarsi di questa ipotesi comporta la convocazione di un’altra asta pubblica con partenza dall’offerta ricevuta. Chi si aggiudica un immobile all’asta ne diviene proprietario tramite un regolare rogito, detto decreto di trasferimento. Se l’immobile aggiudicato è abitato dal vecchio proprietario o da un inquilino occorre attendere che venga liberato. Se è occupato dal proprietario debitore prima di disporne occorrono almeno 12 mesi; se è occupato da un inquilino che ha firmato il contratto di affitto prima del pignoramento, questi continua ad occupare l’immobile fino alla conclusione dello stesso. L’Agenzia delle Entrate con risoluzione n°10/E del 17 gennaio 2006 si è espressa sul regime fiscale che si applica su beni espropriati.All’interpello sul regime fiscale da applicare su vendita giudiziaria di appartamenti in una procedura esecutiva immobiliare per il recupero di un credito fondiario, con espropriazione contro il terzo proprietario, a carico di una società immobiliare nel frattempo fallita, si chiedeva se tali vendite giudiziarie fossero da assoggettare ad IVA o ad imposta di registro. La risoluzione chiarisce che il proprietario che non esercita attività d’impresa non rientra nel campo dell’Iva,ma è assoggettato ad imposta di registro.

Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.