D.L. 76/20 convertito L. 120/20
ART. 10 SEMPLIFICAZIONI E ALTRE MISURE IN MATERIA EDILIZIA
L'articolo 10 apporta modifiche al T.U dell'edilizia (D.P.R.n.380/2020), introducendo, altresì, altre norme in materia, con la finalità di assicurare "il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e contenimento del consumo di suolo", La finalità è quella, quindi, di favorire la "rigenerazione ed il recupero edilizio" in luogo dell'"espansione" con minor consumo del suolo, proprio su questo tema l'A.P.P.C. si è già spesa nel passato con importanti e qualificati interventi. Un lavoro silenzioso poi, ma incisivo, esercitato presso i vari ministeri, dove l'A.P.P.C. ha saputo magistralmente inserirsi, ed ecco i primi risultati.
Al riguardo, le modifiche apportate al D.P.R. n. 380/2001 sono volte a:
- incentivare gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, rimuovendo per essi il vincolo del medesimo sedime e della medesima sagoma, e stabilendo che gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l'intervento possono essere realizzati con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito;
- prevedere che, nelle zone A e in quelle ad esse assimilabili, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell'ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione, fatte salve le previsioni dei vigenti strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica;
- ridefinire gli interventi di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione edilizia, prevedendo, tra l'altro, che nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria siano vietati interventi che comportino modifiche alle destinazioni d'uso, stabilendo che detti interventi non devono comportare mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico urbanistico mentre rientrano nella manutenzione straordinaria anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, necessarie per mantenere o acquisire l'agibilità dell'edificio ovvero per l'accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio, purché l'intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio; nell'ambito delle ristrutturazioni sono, invece, compresi "altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di 2 impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria."
- modificare la disciplina in materia di documentazione amministrativa attestante lo stato legittimo dell'immobile: viene stabilito che lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile (o l'unità immobiliare) integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Nella relazione illustrativa si evidenzia che la norma introduce "per la prima volta la definizione di stato legittimo, utilizzata tradizionalmente per la verifica della legittimità dell'immobile, oggetto di intervento edilizio o di alienazione" e che essa "risulta quanto mai opportuna per chiarire l'ambito di dette verifiche e, di conseguenza, anche per perseguire gli abusi". Viene, inoltre, precisato (secondo periodo del nuovo comma 1-bis) che per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali; si applica la medesima disposizione nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.
- modificare la disciplina in materia di interventi subordinati a permesso di costruire espungendo il riferimento alle modifiche dei prospetti e qualificando come interventi di ristrutturazione edilizia 3 subordinati a permesso di costruire i soli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino modifiche della volumetria complessiva dell'edificio;
Viene, inoltre, introdotto, con l'art. 34 bis al D.P.R. n.380, il principio di "tolleranze costruttive" : esse consistono in parziali difformità rispetto al titolo edilizio abilitativo, ossia in irregolarità geometriche e dimensionali di minima entità, così come nella diversa collocazione di impianti e opere interne e le modifiche alle finiture degli edifici, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina dell'attività edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile (Nel testo previgente all'entrata in vigore del decreto in esame, il comma 2-ter dell'art. 34, abrogato dall'articolo 10 in esame, prevedeva che non vi fosse parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedessero per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali; con l'art. 34 bis viene, di fatto, ampliato l'ambito applicativo rispetto a quanto previsto in precedenza).
Al riguardo, si evidenzia il comma 3 dell'art. 34 bis: "Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali."
Vengono introdotte modifiche in materia di contributo straordinario per il rilascio del permesso di costruire (comma 1, lettera g)) con la finalità di escludere il cambio di destinazione d'uso dai fattori determinativi del maggior valore generato dall'intervento edilizio di cui si debba tener conto ai fini della determinazione del contributo straordinario.
Viene modificato il comma 2 dell'art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, che detta la definizione di destinazione d'uso.
Il comma 1 del citato art. 23-ter stabilisce che, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle di seguito elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.
La novità rappresentata dal nuovo comma 2 dell'art. 23-ter, consiste nel riferimento, quale criterio di determinazione della destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare, alla destinazione "prevalente in termini di superficie utile" con quello alla destinazione "stabilita dalla 4 documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis", la quale – in forza della modifica sopra citata, ossia operata dal comma 1, lettera b), n. 1) – è rappresentata dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali ovvero, nei casi di immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, dalle informazioni catastali e da ogni altro documento probante (quali riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d'archivio ecc.).
Viene introdotto l'art. 23 quater al D.P.R. n.380, ossia la disciplina degli "Usi temporanei di aree ed immobili", in base alla quale il Comune, tramite apposita convenzione, può consentire l'utilizzazione temporanea di edifici ed aree (sia pubbliche che private) per usi diversi da quelli previsti dal vigente strumento urbanistico allo scopo di attivare processi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e favorire, nel contempo, lo sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale.
Sono poi introdotte modifiche in materia di segnalazione certificata ai fini dell'agibilità (comma 1, lettera n)) con l'inserimento del comma 7-bis all'art. 24 del D.P.R. 380/2001, con cui si stabilisce che la segnalazione certificata può essere presentata anche in assenza di lavori al fine di richiedere l'agibilità per immobili legittimamente realizzati che ne siano privi.
L'art. 24 del D.P.R. 380/2001 prevede che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata (comma 1).
Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, ed interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
Più in particolare, il nuovo comma 7-bis dell'art. 23-ter stabilisce che la segnalazione certificata, oltre ai casi già previsti, può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti (di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata di cui all'articolo 8 del D. Lgs. 281/1997, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione).
Con la modifica in esame si intende, quindi, consentire il rilascio dell'agibilità per gli immobili che non siano dotati di tale certificazione e tuttavia presentino adeguati requisiti di sicurezza, igienico- 5 sanitari, di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico ecc. stabiliti con apposito decreto.
La relazione illustrativa alla norma evidenzia che "tale disposizione, presente in talune legislazioni regionali, agevola la circolazione dei beni immobili e, di conseguenza, facilita la qualificazione del patrimonio edilizio".
I commi da 2 a 7 recano, poi, ulteriori disposizioni che non incidono sul Testo unico dell'edilizia; si segnala, in particolare:
- il comma 2 reca una norma di interpretazione autentica in materia di altezza minima e requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione (decreto del Ministro della sanità 5 luglio 1975, recante "Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896) relativamente all'altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali d'abitazione").
- Il comma 3 riconosce a ciascun partecipante alla comunione o al condominio la facoltà di realizzare a proprie spese ogni opera relative alle seguenti tipologie: rimozione di barriere architettoniche, opere relative agli incentivi per efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici di cui all'art. 119 D.L.n.34/2020 e specifica che le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario.
Inoltre, viene disposta l'abrogazione dell'articolo 8 della legge n. 13 del 1989 secondo cui alle domande ovvero alle comunicazioni al sindaco relative alla realizzazione di interventi di cui alla legge, è allegato certificato medico in carta libera attestante l'handicap e dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, dalla quale risultino l'ubicazione della propria abitazione, nonché le difficoltà di accesso.
Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.