Dallo scorso dicembre, noi amministratori condominiali, stiamo assistendo ad una proliferazione di adempimenti con scadenze all'ultimo minuto che aggravano particolarmente la posizione dell'amministratore di condominio, che in questi mesi già sono alle prese con la chiusura dei bilanci secondo il disposto dell'art. 1130 bis c.c.
Bisogna considerare che la professione dell'amministratore di condominio ha subìto già una sua evoluzione con la Legge di Riforma 220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013, che ha imposto requisiti per lo svolgimento della professione, nonché adempimenti più stringenti, come ad esempio, l'aggiornamento del registro di contabilità ogni 30 gg. dei movimenti in entrata ed in uscita, la cura dei registri di anagrafe condominiale, di nomina e revoca, la rendicontazione entro 180 gg dalla chiusura dell'esercizio finanziario, convocando l'assemblea per la relativa approvazione e molti altri ancora.
Ebbene dalla legge di riforma, ogni anno sembra aggiungersi un nuovo adempimento alla lista già lunga degli obblighi imposti all'amministratore di condominio e che rientrano nell'obbligo di esecuzione degli adempimenti fiscali previsto dall'art. 1130 c.c. al punto 5)
Difatti nel 2014, nasce un nuovo obbligo giuridico e fiscale, quello della presentazione della Certificazione Unica c.d. CU. Difatti l'Agenzia delle Entrate pubblica nel gennaio 2015 la versione definitiva della CU, che il condominio, in qualità di sostituto di imposta deve trasmettere, in via telematica, onde si e detto "semplificare" la vita dei contribuenti.
Nella scia della semplificazione sono stati introdotti a dicembre 2016, ulteriori adempimenti che non solo confondono gli amministratori in quanto sono state previste date di scadenza coincidenti con altri obblighi, ma soprattutto impongono un carico di lavoro abnorme e costringono l'amministratore a fare " una corsa ad ostacoli e contro il tempo" per evitare sanzioni che ad ogni minimo errore giungono massicce come pioggia e colpiscono come grandine.
Difatti, negli ultimi mesi, su tutti i forum e riviste specializzate in tema di condominio accese sono le discussioni su questo nuovo adempimento, che si aggiunge alla CU, e che prevede la trasmissione telematica dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, nonché gli acquisti di mobili ed elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni dell'immobile oggetto di ristrutturazione.
Ricordiamo che l'amministratore di condominio, per gli interventi soggetti alle detrazioni fiscali, provvedeva a rilasciare attestazione ad ogni singolo condòmino
delle quote versate per dette opere, in modo che le potesse portare in detrazione nella propria dichiarazione. Oggi, invece, viene imposto un ulteriore adempimento, quello della trasmissione telematica dei dati, con un software che è stato pubblicato sul sito dell'Agenzia delle Entrate, soltanto dopo la protesta di moltissime associazioni di categoria, tra cui anche l'ALAC, atteso che, come al solito, vengono emessi gli adempimenti, ma in sostanza non vengono forniti gli strumenti né le istruzioni per poter adempiere correttamente.
Difatti, il Nazionale ALAC con un comunicato del 19 gennaio 2017 ha richiesto l'urgente proroga del nuovo adempimento fiscale, per tutte le criticità di cui parliamo oggi.
E sono proprio le istruzioni che difettano, atteso che i campi da compilare in questo software sono molti e richiedono molteplici dati tra cui ad esempio il codice fiscale del condòmino. Questo dato, che può essere desunto sicuramente dal registro di anagrafe condominiale, non è comunque in possesso di molti amministratori, che appunto dall'introduzione del registro di anagrafe, ancora oggi non hanno i dati al completo di molti condòmini che si trovano all'estero, che sono irrintracciabili o che semplicemente non hanno trasmesso all'amministratore la scheda di anagrafe condominiale.
E' pur vero che i professionisti che si sono adoperati negli ultimi anni posseggono tali dati e c'è una folta schiera di amministratori che dichiara di essere pronta all'adempimento, ma l'ostacolo più grande riguarda sempre il software messo a disposizione sul sito dell'Agenzia delle Entrate, che pare non funzionare adeguatamente e che ad esempio per i condòmini che hanno partita iva, non consente neppure l'indicazione della stessa, cosa che invece consente per il codice fiscale.
Bisognerà inoltre indicare espressamente anche il diritto di cui è titolare il soggetto, ossia se è proprietario, nudo proprietario, comodatario ecc. ed i dati catastali delle unità, anche questi dati desumibile dal registro di anagrafe condominiale, ma che ad oggi non tutti gli amministratori posseggono oppure posseggono ma in maniera errata.
Criticità sorgono anche nei campi relativi all'indicazione dei condòmini che hanno corrisposte le quote, rispetto a quelli che invece non sono in regola con i pagamenti.
Insomma se anche questo intervento è stato emanato per "semplificare" al vita dei contribuenti, di questo avviso di certo non sono gli amministratori di condominio che sperano in una eliminazione di questo incombente oppure in una proroga o quanto meno nella abrogazione di ogni sanzione per il primo anno, dato che i tempi per l'esecuzione della comunicazione sono stati strettissimi, difatti il provvedimento è del dicembre 2016 e il termine per la trasmissione telematica è prevista per il 28 febbraio prossimo.
Dal mio punto di vista, probabilmente non si potrà sperare nella revoca del provvedimento, visto l'intento "primario" di poter fornire ai Cittadini un 730 sempre più precompilato, ma sicuramente si potrebbe puntare almeno della sospensione di eventuali sanzioni, come fu fatto anche per l'introduzione della CU.
Inoltre bisogna considerare che molti amministratori non sono proprio a conoscenza di questo nuovo adempimento e la circostanza per cui molti amministratori non hanno l'accesso ad Entratel, Ciò significa che sarà necessario conferire mandato ad un professionista abilitato per poter eseguire le trasmissioni telematica con costi aggiuntivi per i condòmini.
Questo è di certo l'adempimento più discusso e dibattuto in ambito condominiale, tant'è che ha quasi fatto dimenticare l'ulteriore novità in vigore dal 2017 di pagamento delle ritenute d'acconto, che ha creato non poche perplessità e confusione tra gli addetti del settore, i quali hanno dovuto richiedere specificazioni ed integrazioni all'Agenzia delle Entrate, per comprendere le nuovo modalità di pagamento delle ritenute che il condominio fin ora ha versato entro il 16 del mese successivo a quello del pagamento della fattura. Oggi si parla del raggiungimento della soglia di € 500,00 per il pagamento delle ritenute entro il 16 del mese successivo e del non raggiungimento della soglia di euro 500,00 che impone l'obbligo del versamento cumulativo delle ritenute entro il 30 giugno ed entro il 20 dicembre.
Ebbene, chi sottovalutava la professione dell'amministratore di condominio oggi forse deve cambiare idea e riconoscere che si tratta di una professione piena di responsabilità, impegnativa e sottoposta ad aggiornamenti continui e costanti.
In qualità di Presidente dell'ALAC e dell'APPC di Lecce, mi auguro che anche il legislatore, accanto ai numerosi adempimenti che ogni anno ci riserva, ci dia qualche riconoscimento in più, come ad esempio l'istituzione di un albo nazionale e di un tariffario a cui attenersi, in modo da garantire ai condòmini amministrati il massimo della professionalità e competenza.
Avv. Giuliana Bartiromo
Centro Studi Nazionale APPC
Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.