Oggi analizzeremo le novità fiscali in vigore dal primo gennaio 2017, soffermandoci sul nuovo adempimento posto in capo agli amministratori: la comunicazione delle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni.
Cominciamo dalla Certificazione Unica, introdotta dal periodo di imposta 2014, con la quale si comunicano all'Agenzia delle Entrate i redditi assoggettati ovvero assoggettabili a ritenuta d'acconto. Si ricorda che la verifica sulla corretta applicazione della predetta ritenuta è un obbligo del sostituto di imposta e non del percipiente che emette la fattura, a norma dell'art. 25 del D.P.R. 600/73. Le principali novità attengono lo slittamento della consegna al sostituito che passa dal 28 febbraio al 31 marzo, permettendo così di evidenziare come il punto focale di questo adempimento sia la trasmissione dello stesso all'amministrazione finanziaria, e soprattutto l'assunzione di valore dichiarativo della stessa CU.
Altra novità attiene il versamento delle ritenute, che dal primo gennaio 2017, dovranno essere cumulate mese dopo mese per verificare se si raggiunga il valore soglia di € 500,00. Se, infatti, tale valore verrà raggiunto ovvero superato le predette dovranno essere versate entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stato raggiunta la somma. Diversamente, ossia qualora tale valore non si raggiunga andranno versate entro il 30 giugno, ovvero entro il 20 dicembre. Attenzione a non confondere la facoltà di versare le ritenute anticipatamente rispetto alla data ultima imposta per legge con la facoltà di mantenere le vecchie regole. Questo perché, sebbene l'Agenzia delle Entrate abbia specificato che si possano tranquillamente versare le ritenute secondo le regole precedenti, tale affermazione rischia di far cadere in sanzione il mancato versamento delle ritenute entro il 30 giugno ed il 20 dicembre, ritenendo di poterle versare entro il 16, rispettivamente, di luglio e gennaio, ovviamente dell'anno successivo.
In ultima analisi si analizza il nuovo adempimento che ha gettato scompiglio tra gli amministratori: la comunicazione delle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni.
Il Ministero dell'Economia e delle Finanze, in data 01.12.2016, a firma del Ministro Padoan, ha varato il decreto con cui dispone la trasmissione telematica dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, nonché gli acquisti di mobili ed elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni dell'immobile oggetto di ristrutturazione.
Tale adempimento si incardina in un quadro normativo più ampio concernente la dichiarazione dei redditi precompilata. Proprio al fine di permetterne la predisposizione da parte dell'Agenzia delle Entrate, a partire dai dati relativi al periodo di imposta 2016, gli amministratori di condominio devono trasmettere la comunicazione entro il 28 febbraio di ciascun anno.
L'invio della Comunicazione deve avvenire esclusivamente per via telematica direttamente ovvero tramite un professionista abilitato, ed è una responsabilità che ricade in capo dell'amministratore in carica al 31.12.2016.
Nella Comunicazione, che può essere ordinaria, sostitutiva, o di annullamento, oltre a indicare se l'amministratore sia una persona fisica ovvero giuridica, dovrà essere riportata la mail di questi.
Bisognerà ovviamente specificare il tipo di intervento effettuato (recupero del patrimonio edilizio, riqualificazione energetica, arredo degli immobili ristrutturati, ecc.), precisando se ha avuto inizio l'anno precedente ovvero nell'anno di riferimento, e se le somme sono state pagate tramite bonifico (le spese che si portano in detrazione) ovvero con modalità differente (occupazione del suolo pubblico).
Per individuare le unità immobiliari devono essere indicati i dati catastali (Tipologia Immobile, Sezione, Foglio, Particella, Estensione e Subalterno), ed in mancanza l'amministratore dovrà, a sua scelta, inserire un valore che individui univocamente l'unità immobiliare.
Si dovrà poi specificare se gli interventi sono stati effettuati su unità immobiliari rientranti nei casi detti casi particolari, come: ufficio; negozio; studio professionale; impresa; società; proprietà indefinita. Se si ricade in tale fattispecie, occorrerà indicare l'importo spesa unità immobiliare.
Dopo aver indicato la somma da detrarre in sede di dichiarazione, si dovrà specificare se si è scelto di cedere il credito, ed indicare anche il codice fiscale del soggetto che beneficerà del vantaggio fiscale. Il che significa che occorrono i codici fiscali dei singoli contribuenti, desumibili dal registro di anagrafe condominiale. Nel predetto registro si indicano esclusivamente i soggetti che detengono l'immobile, a qualunque titolo, e null'altro serve o è dato sapere all'amministratore, in quanto rientra nei rapporti privatistici delle parti. Eppure L'AdE asserisce che "dalle altre informazioni comunque in loro possesso, gli amministratori" possono indicano, "per ogni unità immobiliare la quota di spesa attribuita ai possessori o detentori dell'appartamento individuati dalla prima tipologia di soggetti". Quindi, per l'AdE l'amministratore deve conoscere i rapporti privatistici che intercorrono tra i singoli.
Non solo. Mentre il Mef richiede di indicare solo il codice fiscale del contribuente, l'AdE, nelle "specifiche tecniche di trasmissione", chiede di specificare se il soggetto sia: proprietario, nudo proprietario, titolare di un diritto reale di godimento, locatario, comodatario ovvero se ricade in altre tipologie di soggetti. Questo inficia notevolmente l'operato dell'amministratore che, ancora una volta, non può conoscere quali siano gli accordi intercorsi tra i privati, né è tenuto a saperli.
La domanda, poi, che molti amministratori si sono posti è se debbano essere indicate nella comunicazione solo le quote imputate ai condòmini che hanno effettivamente pagato ovvero se debbano essere specificare anche le quote non pagate per morosità. Se ci si attiene alla normativa gli amministratori devono indicare le somme effettivamente pagate entro il 31.12. L'agenzia delle entrate, però, asserisce che "Nelle specifiche tecniche si fa riferimento alla quota 'attribuita' e non alla quota 'pagata' in quanto, come previsto dalla circolare n. 122 del 1° giugno 1999, al paragrafo 4.8, ai fini del riconoscimento del beneficio in caso di spese relative a parti comuni condominiali la detrazione compete con riferimento all'anno di effettuazione del bonifico bancario da parte dell'amministratore e nel limite delle rispettive quote imputate ai singoli condomini e da questi ultimi effettivamente versate al condominio al momento della presentazione della dichiarazione, anche anticipatamente o posticipatamente rispetto alla data di effettuazione del bonifico."
Quanto detto da parte dell'Ade non trova riscontro nelle fattispecie concrete, in quanto se occorre indicare le somme effettivamente bonificate, sarà necessario far riferimento ai soli condomini pagatori. Non solo. Asserire che debbano essere indicate nella comunicazione le quote attribuite e non quelle pagate significa andare ad indicare un importo differente rispetto a quello posto come totale bonificato, mandando in blocco il programma, oltre al fatto che si arreca un pregiudizio ai condomini adempienti che si verranno decurtata la somma da portare in detrazione. E questo non può avvenire, in quanto l'amministratore non può distrarre somme destinate ad altri servizi.
Viste queste problematiche, è stato richiesto lo slittamento della scadenza ovvero la non applicazione delle sanzioni. Anche perché, in caso di omesso, errato o tardivo invio delle comunicazioni si dovranno corrispondere € 100,00 per ogni violazione, senza applicazione del cumulo giuridico (art. 12 del D. Lgs. 472/1997) e del ravvedimento operoso.
Fermo restando che se la Comunicazione viene trasmessa entro 60 giorni dalla scadenza, la sanzione viene ridotta ad un terzo.
Occorre far presente che trattandosi di prima applicazione del nuovo adempimento, troverà applicazione quanto disposto dal D. Lgs. 175/2014. Pertanto non si applicheranno le sanzioni nei casi di lieve tardività ovvero di errata trasmissione dei dati, sempre che l'errore non determini un'indebita fruizione di detrazioni o deduzioni.
Vista la mole di eccezioni in merito alla bontà ed alla corretta comunicazione dei dati sollevate dagli operatori, si auspica che l'amministrazione finanziaria ascolti le pretese avanzate.
Dott.ssa Maria Rosaria Monsellato
Centro Studi Nazionale APPC
Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.