I due eventi che più preoccupano il compratore di un immobile in costruzione sono la dichiarazione di fallimento del costruttore, prima del completamento della costruzione e del rogito notarile, e i gravi vizi costruttivi che si manifestano nel corso dei 10 anni dalla data di ultimazione della costruzione.

La prima ipotesi è quella che ha avuto effetti devastanti per circa 230.000 famiglie che hanno acquistato, dal 1993 ad oggi, immobili in fase di costruzione e prima della consegna dell'immobile o comunque prima dell'atto notarile hanno subito il fallimento del costruttore restando senza soldi, senza casa e magari coobbligati in solido per una ipoteca non frazionata.

Il Decreto Legislativo n. 122 del 2005 ha introdotto delle norme a tutela del promissario acquirente imponendo al costruttore la prestazione di una fideiussione a tutela dell'evento fallimentare o altra procedura pignoratizia e di una garanzia assicurativa (decennale postuma) per i gravi vizi costruttivi che si manifestino nell'arco di dieci anni, vizi i cui effetti sono già regolamentati dall'art. 1669 del Codice Civile.

L'applicazione della norma è relativa agli immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente al 21/07/05, data di entrata in vigore del decreto.

Certamente la normativa in esame ha delle carenze e pone a oltre dieci anni dalla sua emanazione dei problemi interpretativi, ma è comunque, un significativo passo verso una più ampia tutela dell'acquirente di immobile da costruire (c.d. acquisto sulla carta) acquirente che generalmente è il contraente più debole.
La legge prevede, oltre alla garanzia per le somme versate e per i vizi nella costruzione, il diritto al frazionamento del mutuo e la prelazione in caso di vendita dell'immobile all'asta.

Bisogna però stare attenti a stipulare il preliminare di acquisto con il contenuto indicato nel decreto. Deve contenere, oltre alla garanzia fideiussoria, tutta una serie di indicazioni: il capitolato con indicate le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, gli elaborati del progetto, la convenzione urbanistica ecc. Il mancato rispetto delle norme e in particolare della garanzia fideiussoria determina la nullità del contratto con tutte le conseguenze del caso.
Occorre evitare di corrispondere denaro in nero o non menzionato nel preliminare e ricordarsi che la garanzia di rimborso per le cifre versate è relativa solo a quanto pagato con bonifico bancario o, quanto meno, con assegno non trasferibile.

La polizza assicurativa serve ad evitare che chi ha comprato l'immobile debba sopportare il danno dei gravi difetti costruttivi nel caso in cui il costruttore non c'è più o perché ha cessato l'attività o è fallito o non ha più beni su cui il danneggiato possa rivalersi.

Nella nostra esperienza si verificano con sempre più frequenza casi di costruzioni gravemente viziate e per le quali l'azione giudiziaria verso il costruttore non solo è inutile, ma espone i proprietari a costose procedure legali senza risultati; al danno si somma la beffa.

Attenzione particolare nella firma dei preliminari va data anche alle convenzioni con i comuni che sempre più spesso fanno carico a chi costruisce della realizzazione di alcune opere pubbliche quali strade, parcheggi o illuminazione. I comuni assegnano al committente un tempo (diversi anni) entro cui tali opere debbono essere realizzate. Purtroppo se il committente non provvede a realizzare quanto pattuito il comune può, anzi deve, agire verso l'attuale proprietario che nell'atto notarile ha assunto, suo malgrado e magari senza averne piena coscienza, l'obbligo solidale di realizzare quanto prescritto nella convenzione.
La norma prescrive degli obblighi al costruttore: la garanzia fideiussoria e la polizza assicurativa:

Sorge in capo all'acquirente il dovere, nel suo interesse, di richiedere un preliminare conforme nei contenuti a quanto previsto dalla legge e il pagamento con mezzi bancari che dimostrino l'imputazione al costruttore di quanto corrisposto.

Va comunque aggiunto che solo le imprese solide possono ottenere dalle banche e dalle compagnie di assicurazione le garanzie previste dalla legge.
La norma prevede inoltre una indennità, finanziata con apposito fondo, per chi ha subito negli anni passati danni da fallimento del costruttore.
 
Dott. Vincenzo Vecchio
Centro Studi Nazionale APPC

Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.