Il bilancio preventivo consente all’amministratore di procedere
contro la morosità dei condomini

La Cassazione sez II civile, sentenza n° 24299 del 29 settembre 2008 ha stabilito che l’amministratore può richiedere un decreto ingiuntivo sulla base del bilancio preventivo contro i condomini morosi.
L’amministratore ha il diritto di esigere i contributi condominiali, tramite decreto ingiuntivo, sulla base del solo preventivo di spesa, senza attendere l’approvazione del consuntivo definitivo. E’ quanto ha ribadito la Corte di Cassazione con sentenza 24299 del 29 settembre, stabilendo che questo principio è uno dei cardini della materia condominiale.
In effetti, anche se la contabilità condominiale non presenta profili di particolare complessità, ci sono spesso notevoli difformità di vedute tra gli addetti ai lavori. Ad esempio, c’è grande difficoltà nell’individuare esattamente la natura e la funzione degli atti di contabilità finale dell’ammnistratore di condominio, impropriamente definiti, dalla stessa Cassazione,”bilancio preventivo” e “bilancio consuntivo”.
Il motivo risiede nel fatto che, non essendo di solito necessario l’intervento di esperti contabili, gli operatori del diritto tendono a risolvere in modo autonomo le questioni contabili, dando luogo a conflitti.
Una questione che ha scatenato lunghe discussioni è l’applicabilità del principio di cassa o di competenza nel condominio. Secondo alcuni, dovrebbe applicarsi il principio di cassa, in base al quale sono indicate, a rendiconto, solo le entrate e le uscite effettivamente sostenute. Secondo altri, invece, andrebbe applicato il principio di competenza, in base al quale le diverse obbligazioni sono riportate nel momento in cui sorgono e non nel momento in cui sono estinte.
In realtà, il rapporto tra amministratore e comproprietari è assimilabile al mandato, nel quale il mandatario deve rendere il conto della propria gestione, per cui il rendiconto deve evidenziare i denari effettivamente percepiti e spesi, e non rendere fede di una capacità patrimoniale che è tipica dei bilanci degli enti economici; nel condominio, infatti, vige lo spirito del buon padre di famiglia e non dell’imprenditore.
Gli atti di contabilità finale dell’amministratore di condominio (rendiconto consuntivo, riparto e preventivo di spesa) presentano natura diversa:

- il rendiconto presenta natura ricognitiva, poiché la sua finalità è consentire ai condomini di verificare in che modo e misura siano stati impiegati i loro denari;

- il riparto ha natura compensativa, ed è diretto a dividere le spese sostenute nel corso dell’anno, in maniera definitiva, tra i diversi condomini secondo i loro effettivi doveri di contribuzione;

- il preventivo, infine possiede natura gestoria, e ha l’obiettivo di consentire all’amministratore di reperire i fondi necessari per poter sopperire alle necessità dello stabile.


Pertanto, appare condivisibile quanto affermato dalla Suprema Corte sull’esigibilità delle somme approvate a preventivo.
E questo è perchè il preventivo, ha, quale unica funzione, quella di consentire la normale gestione. Di conseguenza, la mancata corresponsione degli oneri condominiali preventivati rappresenta un pericolo ben maggiore del mancato pagamento delle somme a consuntivo (anche perché il consuntivo ha la finalità di “ pareggiare i conti ” tra i condomini anziché assicurare i fondi per la gestione).

Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.