Anagrafica condominiale e nuovi obblighi del condòmino locatore previsti dalla legge di stabilità 2016
La legge di Stabilità 2016 ha modificato l’articolo13 delle legge 431/98 che regolava le locazioni degli immobili ad uso abitativo lasciando sopravvivere la legge 392/78 (Equo Canone) solo per gli immobili ad uso diverso dall’abitazione.
Questa premessa è essenziale per capire l’ambito e l’efficacia della modifica ora introdotta con il comma 59 dell’articolo 1 della Legge di Stabilità 2016.
Restano esclusi, da quanto previsto nel comma 59 dell’art. 1, i contratti relativi alle locazioni di negozi, uffici, capannoni ecc. ; per tale tipologia resta in vigore la precedente normativa.
La modifica introdotta precisa gli obblighi in capo al locatore che sia anche condòmino. Prevede la norma che se l’immobile locato è in condominio, il locatore è obbligato ad informare l’amministratore del condominio entro sessanta giorni dalla data di registrazione del contratto.
L’obbligo deve essere adempiuto in forma documentale. Cosa significhi in forma documentale è abbastanza vago e non precisato.
Potrebbe voler dire mediante semplice invio di dichiarazione dalla quale risultino gli estremi anagrafici dei contraenti, la decorrenza del contratto, la data e il numero di registrazione.
Le altre clausole contrattuali (durata, canone, deposito cauzionale ecc.) sono in effetti irrilevanti per il condominio e la loro comunicazione violerebbe il diritto alla privacy.
Ma l’obbligo di informare l’amministratore, al fine della corretta tenuta del registro di anagrafe condominiale, è già regolato al n. 6 dell’articolo 1130 codice civile che prevede che ogni variazione dei dati debba essere comunicata all'amministratore, in forma scritta, entro sessanta giorni.
Inoltre lo stesso articolo regola le modalità e le conseguenze derivanti dalla mancata comunicazione nel termine: “L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.
Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;”
Dunque dall’entrata in vigore della legge n. 208/15 (Legge di Stabilità) avremo due regimi diversi di regolamentazione dell’obbligo di informazione dell’amministratore condominiale per quanto attiene il regime delle locazioni:
1. Per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, regolati dalla legge 431/88, la comunicazione va fatta, in forma documentata, entro i successivi 60 giorni dalla registrazione
2. Per i contratti di locazione di immobili ad uso diverso da abitativo la comunicazione va fatta in forma scritta entro 60 giorni, non dalla registrazione, ma dalla avvenuta variazione.
A prima vista sembrerebbe una questione di dettaglio, ma non è così; infatti due situazioni analoghe danno luogo a regole diverse.
Nel primo caso (immobili ad uso abitativo) il locatore ha un termine più lungo (60 giorni dalla registrazione), ma la comunicazione deve essere documentata, nel secondo caso, locazione ad uso diverso, il termine è più breve (dalla stipula del contratto) ed è sufficiente una semplice dichiarazione scritta.
Sfugge la ragione di una siffatta e differente regolamentazione. L’unica giustificazione è la scarsa tecnica legislativa e l’approssimazione superficiale con cui si creano le norme.
Dott. Vincenzo Vecchio
Centro studi nazionale APPC
Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.