Le quote versate dai condomini per lavori di ristrutturazione edilizia e di risparmio energetico effettuati in condominio possono essere detratti nella dichiarazione dei redditi con delle aliquote agevolate.

Vediamo come: i condomini, quest’anno, hanno ancora qualche mese per fruire della maggiore detrazione per gli interventi edili di ristrutturazione.

Con la Legge di Stabilità 2015 il Governo ha, infatti, prorogato al 31.12.2015 la possibilità di recuperare una maggiore percentuale sugli oneri sostenuti, attraverso le agevolazioni fiscali.

In generale gli interventi attuandi possono essere suddivisi in due macro aree: recupero del patrimonio edilizio e risparmio energetico.

Nel caso di opere che rientrano nel primo gruppo, ossia recupero del patrimonio edilizio, la percentuale di detrazione ammonta al 50% con un l'importo massimo di spesa ammessa di € 96.000,00.

Dal primo gennaio 2016, poi, torneranno, forse, in vigore i parametri originari, vale a dire aliquota al 36% con soglia ad € 48.000,00 per unità immobiliare.

Questi interventi possono essere ulteriormente distinti in funzione della loro natura.

La manutenzione ordinaria è ammessa solo per le parti comuni dei Condomìni, spettando al singolo condòmino una detrazione corrispondente alla propria quota millesimale.

Le parti comuni sono individuate dall'art. 1117 c.c., e sono il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, ecc.

Mentre gli interventi ammissibili sono le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, gli infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, la verniciatura delle porte dei garage.

Sono invece da considerarsi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche atte a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, purchè non modifichino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.

Rientrano in questa tipologia di interventi l'installazione di ascensori e scale di sicurezza, la realizzazione e miglioramento dei servizi igienici, la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso, il rifacimento di scale e rampe, la recinzione dell’area privata, la costruzione di scale interne, ecc.

Rientrano tra le opere di recupero del patrimonio edilizio anche il restauro ed il risanamento conservativo, nonché la ristrutturazione edilizia, intesa come l'insieme di opere volte a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono renderlo in toto o in parte diverso dal precedente.

Sempre fino al 31.12.2015 è riconosciuta una detrazione pari al 65% delle spese effettuate su un importo complessivo massimo di 96.000 euro per unità immobiliare per interventi di adozione di misure antisismiche su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità.

Connesso, poi, ai lavori di ristrutturazione è il bonus per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, finalizzati all'arredo di immobili oggetto di ristrutturazione.

Per fruire della detrazione è necessario aver effettuato un intervento di recupero del patrimonio edilizio, sia su singole unità immobiliari residenziali, sia su parti comuni degli edifici residenziali.

In quest'ultimo caso i condòmini hanno diritto alla detrazione, ciascuno per la propria quota, solo per i beni acquistati e destinati ad arredare le stesse.

Il bonus non è concesso, invece, se si acquistano beni per arredare il proprio immobile. Non solo. Per usufruire del bonus è, inoltre, indispensabile che la data di inizio lavori sia anteriore a quella in cui sono sostenute le spese. La percentuale di detrazione è del 50% da calcolarsi su un importo massimo di € 10.000,00.

Tra le opere per il risparmio energetico, invece, rientrano gli interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, sull’involucro degli edifici, l’installazione di pannelli solari, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Per queste opere non sono state stabilite la tipologia di impianti o di opere da realizzare, essendo questi in funzione del tipo di risultato, inteso in termini di riduzione del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale dell’intero fabbricato, che si intende ottenere. Per tali spese è prevista una detrazione del 65%, sebbene il valore massimo di spesa dipenda dal tipo di intervento che si intende porre in essere.

In generale per fruire delle detrazioni è necessario porre in essere una serie di adempimenti, anche se negli ultimi anni sono stati semplificati. In particolare è stato abolito l’obbligo dell’invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate e quello di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori.

Per tale motivo è necessario indicare nella propria dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Per non perdere il beneficio sarà necessario conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, i documenti attestanti i lavori, come la comunicazione all’Asl, le fatture e ricevute comprovanti le spese sostenute, le ricevute dei bonifici di pagamento, la delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori (per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali) e tabella millesimale di ripartizione delle spese, abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera).

Trattandosi di Condominio, le opere per le quali spetterà la detrazione sono quelle che interesseranno le parti comuni dell'edificio. Occorre, però, fare un distinguo.
Per i Condomini in cui vi sia l'amministratore, sarà compito di questi porre in essere quanto necessario per garantire la fruizione della detrazione ed attribuire a ciascuno dei condomini la parte di spettanza nel limite della quota imputabile come da tabella millesimale, a condizione che quest'ultimo abbia effettivamente versato quanto di sua spettanza.

Nel caso di Condomini in cui non vi sia la figura dell'amministratore, per beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni dovrà essere obbligatoriamente aperto il codice fiscale, dovranno essere eseguiti tutti gli adempimenti a nome del condominio stesso, ed i bonifici dovranno necessariamente indicare, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino che effettua il pagamento.

Occorre precisare che rientrano tra le spese ammesse all'agevolazione anche le prestazioni professionali connesse. Non è necessario assoggettare le fatture dei fornitori a ritenuta, in quanto il prelievo viene applicato dall'istituto bancario ovvero postale nella misura dell'8%.

Ciascun condomino ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell’Irpef dovuta per l’anno in questione, secondo capienza: il che implica l'impossibilità di rimborsare somme eccedenti l’imposta.

Dal primo gennaio 2012 la detrazione deve essere spalmata in dieci anni in pari numero di rate uguali, a partire dall'anno in cui è stata sostenuta la spesa. Non è, quindi, più possibile effettuare la ripartizione delle detrazioni in funzione dell'età del contribuente, così come avveniva nel passato.

L’agevolazione spetta sia ai proprietari degli immobili, ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese, come nudi proprietari; titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie); locatari o comodatari; soci di cooperative divise e indivise; imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce; soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali; il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture.

Dott.ssa Maria Rosaria Monsellato
Commissione fiscale nazionale APPC

Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.