L’articolo 23 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito con la legge 11 novembre 2014, n. 164, ha introdotto nel nostro ordinamento la disciplina del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, al fine di conferire al conduttore l’immediato godimento dell’immobile, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento.

L’articolo 23 individua, al comma 1, la nozione del contratto stabilendo che “I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645 - bis codice civile.

La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.”

Tale disposizione stabilisce, dunque, la trascrizione dei contratti in questione secondo le regole previste per i contratti preliminari di compravendita dall’articolo 2645-bis del codice civile, che prevede l’obbligo di trascrizione per i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3), e 4) dell’articolo 2643 c.c., se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano se entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo e, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo.

Gli effetti della trascrizione del contratto di godimento con diritto di acquisto hanno, invece, una durata più ampia in quanto l’articolo 23 stabilisce, al comma 3, che il termine triennale di efficacia della trascrizione previsto per il contratto preliminare “è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni”.

Sono, inoltre, estesi ai contratti di godimento in esame gli effetti (di cui all’articolo 2644 del c.c.) della trascrizione prevista per il contratto di locazione ultranovennale (articolo 2643, comma 1, n.8 del c.c.), con l’intento di rendere anche il contratto in questione opponibile a terzi.

Per quanto attiene ai canoni, à sensi del comma 1-bis dell’articolo 23, le parti sono tenute ad indicare nel contratto la quota dei canoni imputata a corrispettivo che deve essere restituita in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto nei termini convenuti.

Particolare attenzione è posta, inoltre, dal legislatore alla disciplina della risoluzione per inadempimento contrattuale.

La norma prevede, infatti, la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti in misura non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e fa propri, in via definitiva e per l’intero i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto dal contratto.

Qualora la risoluzione sia ascrivibile, invece all’inadempimento del concedente, è fatto obbligo allo stesso di restituire quella parte dei canoni imputata a corrispettivo, maggiorata degli interessi legali (articolo 23, comma 5, del decreto).

In sintesi, i contratti di godimento di immobili in funzione della successiva alienazione, disciplinati dall’articolo 23 in commento, sono caratterizzati dai seguenti elementi:

• immediata concessione in godimento di un immobile verso il pagamento di canoni;
• diritto del conduttore di acquistare successivamente il bene;
• imputazione di una quota dei canoni, nella misura indicata nel contratto, al corrispettivo del prezzo.

L’articolo 23 del decreto, nel definire gli elementi caratterizzanti del contratto di godimento in argomento, non individua la disciplina fiscale da applicare, ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette, per la tassazione dei contratti in argomento.

In via preliminare, si osserva che la disciplina in esame configura un negozio giuridico complesso caratterizzato:

- dal godimento dell’immobile, per i periodi precedenti l’esercizio del diritto di acquisto;
- dall’imputazione di una quota del canone a corrispettivo della successiva compravendita dell’immobile;
-dall’esercizio del diritto di acquisto (o eventuale mancato esercizio del diritto) dell’immobile.

Per quanto attiene al godimento dell’immobile, considerato che il contratto in esame comporta l’immediata concessione del godimento dello stesso a fronte del pagamento dei canoni, si ritiene che detto godimento deve essere assimilato, ai fini fiscali, alla locazione dell’immobile e, pertanto, per la quota di canone imputata al godimento dell’immobile trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione.

Con riferimento ai canoni corrisposti dal conduttore, l’articolo 23, comma 1, chiarisce che le parti imputano al corrispettivo del trasferimento una quota di canone indicata nel contratto.

Tale quota di canone che ha natura di anticipazione del corrispettivo del trasferimento deve essere assimilato, ai fini fiscali, agli acconti prezzo della successiva vendita dell’immobile.

In sostanza, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere diversificato in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme sono corrisposte.

In caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile trova applicazione la normativa prevista, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i trasferimenti immobiliari.

Nei periodi precedenti all’esercizio del diritto d’acquisto da parte del conduttore l’unico negozio a cui possa attribuirsi rilievo giuridico è la locazione.

Rosa Maria Ghirardini
Vice segretaria nazionale APPC
 

Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.