La legge 392/78 agli articoli 27 e seguenti disciplina le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, attraverso norme che hanno uno speciale riguardo alla stabilità di godimento del bene.

Oggetto di tali locazioni sono gli immobili adibiti ad attività industriale, commerciale, artigianale, attività di interesse turistico o di lavoro autonomo, attività alberghiera, attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, sedi di partiti e sindacati (anche quando vengono esercitate in via transitoria o quando hanno carattere stagionale).

DURATA

La durata minima del contratto dovrà essere di 6 anni nel caso in cui l’attività svolta abbia carattere commerciale, di almeno 9 anni invece quando l’immobile venga usato per attività alberghiera. Qualsiasi patto contrario è nullo, quindi se venisse pattuita una durata inferiore o se addirittura non venisse prevista durata alcuna, questa verrà automaticamente estesa ai minimi di legge. Unica eccezione a tale regola è l’eventuale natura transitoria dell’attività commerciale, requisito che deve essere espressamente menzionato nel contratto.

RECESSO

Le parti possono pattuire una apposita clausola che preveda la possibilità per il solo conduttore di recedere dal contratto, in qualsiasi momento,con comunicazione tramite raccomandata da inviare 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Comunque quando sussistano “gravi motivi” il conduttore ha sempre il diritto di recedere dal contratto, e ciò indipendentemente dall’esistenza di una previsione contrattuale, basta che il preavviso venga dato almeno 6 mesi prima, specificando le ragioni del recesso, per dar modo al locatore di verificarne il fondamento. Pertanto il punto della questione è capire quali possano essere i “gravi motivi” idonei a consentire il recesso unilaterale del conduttore. La giurisprudenza ritiene che deve trattarsi di fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere gravosa la prosecuzione dello stesso per il conduttore (sent. Cass. n.1560 del 26 luglio 2005 – n. 10624 del 26 giugno 2012). Può ritenersi grave motivo, con riferimento all’attività aziendale e quindi alle locazioni commerciali, un andamento della congiuntura economica sfavorevole o favorevole all’attività di impresa, che obblighi il conduttore ad ampliare o ridurre l’azienda in misura tale da rendergli particolarmente oneroso proseguirla.

RINNOVAZIONE

Il contratto di locazione ad uso non abitativo si rinnova tacitamente e automaticamente alla scadenza per un ulteriore periodo di 6 o 9 anni, a seconda del tipo di attività esercitata, salvo disdetta inviata dall’una all’altra parte , a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 12 mesi prima della scadenza (o 18 mesi in caso di attività alberghiera). Il locatore può negare la rinnovazione del contratto di locazione alla prima scadenza, ma solo nei casi tassativamente previsti dalla legge e che consistono essenzialmente nell’esigenza di adibire l’immobile ad abitazione propria o per la famiglia, o nella volontà di avviare un’attività commerciale oppure demolire e /o ristrutturare l’immobile. La decisione va comunicata al conduttore con raccomandata almeno 12 mesi prima, 18 mesi se si tratta di attività alberghiera, e a pena di nullità, deve indicare espressamente uno dei motivi citati in base al quale è stata presa la decisione di non rinnovare il contratto. Inoltre il locatore deve espressamente indicare la volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile. Se nei 6 mesi successivi al rilascio dell’immobile da parte del conduttore, quest’ultimo verifica che il locatore non ha in realtà posto in essere alcuna delle attività previste dalla legge, può richiedere il ripristino del contratto e il rimborso delle spese sostenute per lo sgombero, nonché l’accollo delle spese per il ripristino.

INDENNITA’ DI AVVIAMENTO

Si tratta di una particolare tutela prevista dalla legge per il conduttore. Infatti nel caso in cui la locazione cessi per cause diverse dalla risoluzione per inadempimento, disdetta, recesso o fallimento, il conduttore che eserciti un’attività industriale, commerciale, artigianale o di interesse turistico ha diritto ad una indennizzo denominato: indennità di avviamento. Pertanto il locatore che intende interrompere o non rinnovare il contratto di locazione deve versare una somma di denaro al conduttore pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto , elevate a 21 se si tratta di attività turistico - alberghiera. Tale importo si raddoppia quando il locatore, entro 1 anno dalla disdetta

inizi un’attività simile o identica a quella esercitata prima dal conduttore. Però la legge prevede anche dei limiti di operatività a tale obbligo di indennizzo, in particolare quando l’attività esercitata non comporta il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. E’ nullo qualunque patto stipulato tra le parti idoneo ad aggirare questo divieto ( sent. Cass. N. 2659 del 5 febbraio 2013).

SUBLOCAZIONE

Non ci sono divieti per il conduttore di sublocare l’immobile o di cedere il contratto di locazione a condizione che venga insieme ceduta o locata anche l’azienda e che ne dia comunicazione al locatore a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento. Resta ferma la facoltà di opposizione entro 30 giorni da parte del locatore, limitata tuttavia a gravi motivi.

SUCCESSIONE

In caso di successione a causa di morte del conduttore, il contratto si trasferisce in capo ai suoi successori aventi causa o a chi abbia il diritto a proseguirne l’attività. Nella successione da separazione legale o consensuale il contratto si trasferisce al coniuge che di fatto continui ad esercitare l’attività commerciale. Nelle successioni tra liberi professionisti invece, dovuta a morte o recesso di uno di loro, il trasferimento avviene a favore degli eventuali altri professionisti presenti.

DIRITTO DI PRELAZIONE

Un’ ulteriore importante tutela per il conduttore consiste nell’attribuzione al medesimo del diritto di prelazione quando il locatore intenda vendere l’immobile o darlo in locazione a terzi. In entrambi i casi il conduttore ha la possibilità di acquisire la proprietà dell’immobile a titolo oneroso o di conseguirne la locazione, a parità di condizioni con preferenza rispetto ai terzi. Nel caso in cui il locatore decida di vendere l’immobile locato, prima deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato tramite ufficiale giudiziario, nel quale devono essere indicati il corrispettivo in denaro, le condizioni per la conclusione della compravendita nonché l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione entro 60 giorni dall’avvenuta notifica. In presenza di più conduttori il diritto è di ciascuno e deve essere esercitato congiuntamente, salvo rinuncia dei singoli.

Nel caso in cui il locatore intenda cedere la locazione a terzi allo scadere del contratto, deve offrire la stessa nuovamente al conduttore originario con comunicazione a mezzo raccomandata almeno 60 giorni prima della scadenza. Il conduttore avrà allora diritto di prelazione e dunque la possibilità di proseguire la locazione solo aderendo alle nuove condizioni poste dal locatore.

Se il locatore – venditore non provvede come sopra esposto, o se il prezzo superi quello indicato nell’atto di trasferimento a titolo oneroso concesso al terzo acquirente, il conduttore può riscattare l’immobile entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto, ferma la possibilità per il terzo acquirente di proporre opposizione al riscatto.

Avv. Giovanna Mozzachiodi

Consulente legale APPC

Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.