Il tema, dal dopo guerra ai nostri giorni, sembra più adatto ad un preveggente che ad un avvocato o comunque ad un operatore del diritto. Proviamo però a fare concorrenza ai veggenti.

In un periodo di grave crisi come quello che caratterizza da diversi anni il panorama economico, ed in particolare il mercato immobiliare, diviene ancora più arduo per un proprietario impegnarsi con la stipula di un contratto di locazione. Nella scelta se locare o meno il proprio immobile, assume certamente un ruolo centrale il rischio di dover affrontare le lungaggini della procedura necessaria a rientrare nel possesso dell’immobile, alla scadenza del contratto o, peggio, nella ipotesi di morosità del conduttore. Al mancato guadagno, quindi, si affiancano gli spettri dei costi di procedura e degli ostacoli che, nell’immaginario collettivo, mettono a repentaglio, per tempi imprevedibili, la possibilità di rientrare nella disponibilità del proprio immobile.

Vero è che l’aspetto temporale della procedura di sfratto è soggetto a variazioni, anche rilevanti, che possono essere determinate da fattori e circostanze sopravvenute nel corso del suo iter. Ma è altrettanto vero che tutti i possibili scenari sono superabili, attraverso gli appositi strumenti che la legge mette a disposizione, uniti a una buona dose di pazienza.

Considerando complessivamente la fase giudiziale (dalla notifica della intimazione di sfratto per per morosità alla convalida dello sfratto) e quella esecutiva (dalla notifica del precetto di rilascio alla effettiva immissione nel possesso del proprietario), la procedura ha una durata che oscilla, a seconda dei Fori, da una media di circa otto mesi a un anno. Non mancano, invero, Fori che per una molteplicità di ragioni (prenotazione di udienza o differimento d’ufficio della stessa, tempistiche eccessivamente lunghe degli Ufficiali Giudiziari) alzano la media a circa due anni.

La tempistica degli sfratti per finita locazione risulta invece generalmente più lunga, sia per il fatto che la procedura può essere soggetta a vari tipi di sospensione – come verrà di seguito evidenziato – sia perché nella fase esecutiva viene data per prassi costante la priorità agli sfratti per morosità e quindi il carico di lavoro degli Ufficiali Giudiziari si fa risentire per lo più sulle procedure di finita locazione (la cui durata varia, in media, da un anno e mezzo a tre anni).

La prima fase, ossia quella giudiziale, nel suo svolgersi ordinario prevede la individuazione della data di udienza almeno venti giorni dopo la notifica dell’atto di intimazione.

La prima dilatazione temporale si presenta, quindi, per i Tribunali in cui la parte istante non è libera di scegliere la data di udienza sulla base della propria agenda, ma deve attenersi alla disponibilità fornita dal competente Tribunale. Di fronte grande numero di richieste presentate negli ultimi tempi, alcuni Tribunali hanno imposto la necessità di prenotare la data della prima udienza, lasciando magari la prima data disponibile ad oltre un paio di mesi di distanza dalla notifica del primo atto.

Negli sfratti per morosità vi è da considerare che alla udienza, una volta verificata la regolarità della notifica, lo sfrattato può comparire (munito di difensore) e opporsi alla convalida dello sfratto oppure chiedere (anche privo di difensore) il termine di grazia.

Nella prima ipotesi, ovvero nel caso in cui il conduttore, munito di difensore, presenti opposizione avanzando contestazioni non fondate su prova scritta, il Giudice, se non sussistono gravi motivi in contrario, emette comunque una ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c., che è immediatamente esecutiva. Tale provvedimento potrà essere utilizzato immediatamente dal locatore per dare impulso alla fase esecutiva e liberare il proprio immobile, e potrebbe essere superato solo da una eventuale sentenza favorevole all’intimato, che sarà emessa alla conclusione del giudizio di merito.

Se, invece, l’opposizione si fonda su prova scritta, la convalida non può essere pronunciata e viene dato avvio ad un giudizio ordinario di cognizione nelle forme del rito locatizio, previa ordinanza di mutamento di rito.

La opposizione alla convalida non può pertanto essere utilizzata dal conduttore come semplice arma dilatoria che gli consenta di occupare più a lungo l’immobile, perché soltanto nella ipotesi in cui le sue argomentazioni difensive siano supportate da prove scritte con un certo grado di attendibilità, il Giudice non emetterà ordinanza provvisoria di rilascio e il rilascio di avrà solo alla conclusione della causa. Diversamente, la procedura non subirà ritardi.

Se, invece, lo sfrattato si presenta in udienza, personalmente e anche senza avvocato, e chiede il termine di grazia, il Giudice, di fronte a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, gli assegna un periodo, non superiore a 90 giorni, per pagare i canoni scaduti e le spese di causa. I giorni che il Giudice può concedere salgono a 120 nel caso in cui le precarie condizioni dell’intimato dipendano da disoccupazione, malattie o gravi difficoltà e la morosità accumulata non sia superiore ai due mesi.

In realtà, di prassi, è sufficiente che il conduttore rappresenti verbalmente la propria condizioni familiare ed economica affinché il Giudice gli conceda il termine di grazia, a prescindere da una concreta valutazione della sussistenza dei presupposti richiesti dalla normativa. Pertanto il conduttore non è tenuto a provare di trovarsi in reali condizioni di difficoltà: in altre parole, il termine di grazia viene concesso ogni qualvolta venga richiesto dal conduttore, anche se la morosità ha raggiunto livelli tanto elevati da rendere pressoché impossibile il saldo entro i tre mesi.

Contestualmente il Giudice rinvia la udienza a una data immediatamente successiva alla scadenza stabilita per il saldo: a tale udienza, se il conduttore non avrà provveduto ad eseguire l’intero pagamento di quanto dovuto, verrà convalidato lo sfratto (così come il Giudice avrebbe fatto alla prima udienza se non fosse stato chiesto il termine di grazia).

A tale udienza (la seconda) il Giudice convalida lo sfratto e fissa il giorno entro il quale l’immobile deve essere liberato (comunque non oltre 60 giorni dalla scadenza del termine di grazia). E’ quindi evidente che, nel caso in cui venga richiesto il termine di grazia, la procedura alla sua conclusione risulterà allungata di 100 / 130 giorni.

La prima fase (giudiziale), si conclude, quindi, alla prima o alla seconda udienza (nel caso in cui sia stato concesso il termine di grazia) con la convalida dello sfratto e la fissazione di un termine (mediamente fissato in trenta giorni) entro il quale il conduttore dovrà rilasciare l’immobile.

Trascorso questo termine senza che il conduttore abbia riconsegnato spontaneamente l’immobile inizia la seconda fase. La parte che ha il titolo esecutivo (che ha ottenuto la decisione del giudice) chiede la notifica dell’atto di precetto per rilascio (di esecuzione forzata).

E’ una fase che cela certamente molteplici insidie e generalmente suscita nel locatore maggiori preoccupazioni.

Al precetto per rilascio (atto con il quale viene intimato al conduttore di riconsegnare l’immobile entro dieci giorni dalla data stabilita dal Giudice), segue la notifica del preavviso di rilascio, atto con il quale l’Ufficiale Giudiziario comunica la data in cui si recherà per la prima volta, personalmente, presso l’immobile per le operazioni di rilascio dell’immobile.

Il primo accesso ha nella prassi assunto il ruolo di sostanziale verifica della disponibilità del conduttore a riconsegnare l’immobile spontaneamente e, soprattutto, a rilevare le possibili problematiche che potrebbero presentarsi nel corso dell’accesso successivo, diretto a porre in essere la effettiva liberazione coatta.

Il lasso temporale intercorrente tra un accesso e l’altro varia a seconda della disponibilità determinata dalla agenda dell’Ufficiale Giudiziario e delle necessità imposte dal caso concreto (che può richiedere in casi particolari l’intervento della forza pubblica, del medico legale o dei servizi sociali, e quindi deve adattarsi anche alla reperibilità di questi ultimi).

Generalmente sono necessari come minimo due accessi dell’Ufficiale Giudiziario prima che si possa effettuare la vera e propria liberazione forzosa.

Si presentano però anche casi in cui risulta necessario fissare diversi accessi dell’Ufficiale Giudiziario, prolungando così di conseguenza, in modo rilevante, la procedura. La crescita temporale è tanto più rilevante in quei Fori in cui per prassi ormai consolidata tra un accesso e l’altro sono imposti intervalli minimi di almeno 45 giorni.

Sia che lo sfratto tragga origine da una morosità che da una finita locazione, la fase esecutiva può quindi essere fortemente condizionata da alcuni ostacoli, che possono impedire all’Ufficiale Giudiziario e al proprietario, nel corso degli accessi eseguiti presso l’immobile locato, di ottenerne la rapida liberazione:

- La resistenza del conduttore e il rifiuto protratto di riconsegnare le chiavi dell’immobile vengono semplicemente superati dalla richiesta di intervento del fabbro (su richiesta e a spese del proprietario) e della forza pubblica.  Tali interventi sono divenuti quasi una costante, e naturalmente risentono della eventualità che alla data e ora fissata per la liberazione non vi siano Agenti disponibili; tale inconveniente comporta necessariamente che venga disposto un rinvio.

- La esibizione da parte dello sfrattato di certificato medico che attesti una malattia comporta che l’Ufficiale Giudiziario debba richiedere l’intervento (previo rinvio dello sgombero) del medico legale, che intervenga a supporto della forza pubblica. Il ruolo centrale del medico legale in tale contesto è quello di giudicare se l’esecutato si trovi in una effettiva condizione di intrasportabilità, ovvero se il fatto di allontanare la persona dall’immobile possa arrecare pregiudizio alla sua salute. Sono in realtà veramente poche le condizioni che pregiudicano la condizione di trasportabilità, non essendo sufficiente che il conduttore esibisca un certificato medico attestante una qualunque patologia. Se la persona in questione verrà ritenuta dal medico legale trasportabile, potrà essere portata, tramite ambulanza chiamata a spese dell’istante, sino al pronto Soccorso più vicino. In caso di rilevata intrasportabilità, invece, l’Ufficiale non potrà che disporre un rinvio e all’accesso successivo il medico legale dovrà eseguire una nuova valutazione.

- La presenza di minori, di persone molto anziane (ancor più se soffrono di malattie croniche) o affette da handicap all’interno del nucleo familiare del conduttore rende opportuno che l’Ufficiale Giudiziario convochi i Servizi Sociali affinché siano presenti al successivo accesso, ma soprattutto affinché si attivino per trovare un nuovo alloggio per la famiglia conduttrice ed evitare che lo sfratto possa recare pregiudizio per la salute dei suoi membri.

- Può inoltre accadere che, anche dopo essere stato reimmesso nella disponibilità dell’appartamento, il proprietario non possa goderne liberamente, in quanto il conduttore ha lasciato al suo interno i propri beni mobili.

Il Decreto Legge n. 132/2014 ha modificato la norma contenuta nell’art. 609 c.p.c.,: tale  norma prevede chel’Ufficiale Giudiziario, in tale circostanza, intima al proprietario dei beni mobili di asportarli, assegnandogli un apposito termine e dandone atto a verbale (o mediante atto notificato alla parte tenuta all’asporto, se non presente). Se, entro il termine assegnato, la parte non si è attivata, l’Ufficiale Giudiziario, su richiesta e a spese della parte istante, determina il presumibile valore di realizzo dei beni e indica le prevedibili spese di custodia e di asporto. Se, a fronte di tale valutazione, il valore dei beni supera i costi preventivati, l’Ufficiale Giudiziario nomina, a spese dell’istante, un custode, incaricandolo di trasportare altrove i beni (che successivamente verranno posti in vendita). Invece in difetto di istanza e quando il tentativo di vendita non appare conveniente, i beni mobili sono considerati abbandonati e l’Ufficiale ne dispone lo smaltimento o la distruzione.

Un potenziale ostacolo che invece il locatore deve tenere in considerazione nell’ambito dei soli sfratti per finita locazione relativi ad immobili che si trovino in Comuni ad alta tensione abitativa è quello previsto dall’art. 6 della Legge 431/98.

Successivamente alla emissione del provvedimento di rilascio, il conduttore può chiedere, una sola volta, che sia nuovamente fissato il giorno dell’esecuzione entro un termine di sei mesi. Il differimento del termine della esecuzione può invece essere fissato fino a 18 mesi (decorrenti dal termine di rilascio originariamente fissato) nei casi in cui il conduttore abbia  compiuto i 65 anni di età, abbia cinque o più figli a carico, sia iscritto nelle liste di mobilità, percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale, sia formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica ovvero di ente previdenziale o assicurativo, sia prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione, sia acquirente di un alloggio in costruzione, o sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio. Il medesimo differimento del termine della esecuzione può essere concesso dal Giudice anche nel caso in cui il conduttore o un componente del suo nucleo familiare, convivente con il conduttore da almeno sei mesi, sia portatore di handicap o malato terminale.

Tale normativa non trova mai applicazione nella ipotesi di sfratto per morosità e anche nel corso del periodo ulteriore concesso dal Giudice il conduttore è tenuto a corrispondere con regolarità il canone di locazione, pena la decadenza dal beneficio di proroga concesso.

Non è invece stata prevista, per l’anno 2015, la proroga per gli inquilini disagiati che invece era stata inserita nel Decreto Legge “Mille Proroghe” dell’anno scorso. Va precisato che la sospensione della esecuzione degli sfratti riguardava esclusivamente gli sfratti per finita locazione ed interessava solo le famiglie con redditi complessivi inferiori ad Euro 29.000,00 lordi e caratterizzate dalla presenza di anziani, minori, portatori di handicap gravi o malati terminali. La sospensione non era comunque applicabile ai casi di morosità, né con riferimento agli alloggi per i quali il proprietario avesse avanzato richiesta di rilascio per necessità.

Di fatto, dunque, dal 1 gennaio 2015 anche gli sfratti per finita locazione, alla pari di quelli per morosità, potranno avere regolare esecuzione.

Concludendo, vale la pena sottolineare come, sotto il profilo temporale, assuma un certo interesse per il locatore la iniziativa di intimare al conduttore la licenza per finita locazione per la data di cessazione del contratto. Questo gli consente, ancor prima di giungere alla scadenza del contratto, di manifestare la volontà di non rinnovarlo e di riottenere la disponibilità del bene alla scadenza del rapporto. In altre parole, il proprietario ha in tal modo la facoltà di attivarsi in anticipo (prima della scadenza contrattuale) per ottenere una sentenza che potrà utilizzare in futuro (a scadenza avvenuta). In questo modo, di fronte alla mancata riconsegna dell’immobile, potrà dare immediatamente impulso alla seconda fase - di esecuzione - essendosi già portato precedentemente avanti con quella giudiziale. Naturalmente in questo caso il costo del giudizio viene interamente supportato dal locatore, a differenza della ipotesi di sfratto per finita locazione, nel quale le spese di causa vengono poste dal Giudice a carico del conduttore sfrattato, in quanto è la sua condotta ad aver costretto il proprietario ad adire le vie giudiziali per rientrare nella disponibilità del proprio immobile.

In conclusione le perplessità dei proprietari nel momento in cui si accingono a concedere in locazione l’appartamento trovano una certa giustificazione in tutto quanto sopra esposto. Ma una oggettiva valutazione degli interessi contrapposti può fare giungere alla conclusione che, come spesso accade, occorre essere bene consigliati – anche in via preventiva – e comunque attivarsi tempestivamente perché la tempestività compensi alcune “lungaggini” e difficoltà che il legislatore non riesce (o non vuole) eliminare. Solo in presenza di questi accorgimenti il diritto può supplire alla attività dei veggenti.

avv. Marco Angelini

Commissione legale nazionale APPC

Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.