FISCO CASA

Cedolare secca sui contratti di locazione

A partire dall’anno di imposta 2014 e per gli anni 2015 e 2016, l’ aliquota della cedolare secca per i redditi che derivano da contratti di locazione, stipulati secondo il canale dell’affitto agevolato, scende dal 15% al 10%.

L’aliquota sui contratti di locazione, uso abitativo, a canone libero, rimane al 21%.

Occorre valutare se passare dall’irpef a questo canale di tassazione può essere più conveniente, soprattutto nell’ipotesi in cui il proprietario abbia altri redditi soggetti a tassazione Irpef, quali stipendi o pensioni.

La cedolare secca è un’imposta fissa che si applica sul canone annuo di locazione e sostituisce l’Irpef, le relative addizionali, l’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione.

La cedolare si applica agli immobili ad uso abitativo, sono esclusi negozi, studi professionali, ecc., altresì le parti contraenti il rapporto locativo devono essere al di fuori di qualsiasi attività commerciale.

Per avvalersi del regime della cedolare secca è necessario esercitare l’opzione al momento della registrazione del contratto di locazione tramite:

• il modello telematico Siria, se l’immobile è uno solo, e se i locatori ( fino a tre) esercitano tutti l’opzione per la cedolare secca

• il modello RLI da utilizzare negli altri casi, nelle proroghe e nelle risoluzioni anticipate.

Esercitando l’opzione il locatore è vincolato all’applicazione della cedolare per l’intero periodo di durata del contratto di locazione, o per la durata della proroga; l’opzione si può, però, revocare per ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui si è esercitata l’opzione.

Il locatore, che voglia sottoporre il canone al regime della cedolare secca, deve inoltrare all’inquilino una lettera raccomandata A.R. nella quale comunichi la rinuncia a richiedere l’aggiornamento Istat del canone, a meno che la rinuncia non risulti espressa nel contratto.

Detrazioni fiscali

La legge 90/2013 di conversione del D.L. 63/2013, aveva prorogato al 31/12/13 le agevolazioni

portando il bonus per gli interventi destinati al risparmio energetico dal 55% al 65%, e per le ristrutturazioni edilizie al 50%, ma queste detrazioni fiscali riportate nel testo del ddl. di stabilità, sono state prorogate fino al 31/12/ 2014.

Continuerà, pertanto, ad essere conveniente ristrutturare o riqualificare gli edifici.

Ma sconta il 65% anche l’adeguamento antisismico delle abitazioni principali o delle sedi delle attività produttive collocate nelle zone sismiche 1-2, introdotto, in sede di conversione, dalla modifica dell’art..16 con l’introduzione del comma 1Bis.

Le detrazioni sono da spalmare in dieci rate annuali di uguale importo.

Detrazioni fiscali sulle spese di ristruttturazione

Per ottenere il beneficio fiscale vengono mantenute le stesse procedure:

• pagamento delle somme con bonifico bancario

• pratica autorizzativa

• comunicazione, se gli interventi vengono portati a termine tra un anno e l’altro, all’Agenzia delle Entrate, con indicazione di quanto pagato nel periodo precedente

Possono godere delle detrazioni i soggetti passivi dell’IRPEF, che ne abbiano sostenuto le spese e che possiedano o detengano “ sulla base di un titolo idoneo l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi”. Beneficiano, quindi, dell’agevolazione: il proprietario, il nudo proprietario, il titolare di un diritto reale sull’immobile quale – diritto di uso, di abitazione, di usufrutto -, ma può godere dei benefici anche l’inquilino, che abbia l’ autorizzazione del proprietario, il comodatario, il socio di cooperative non a proprietà indivisa ecc. Possono essere assoggettati alle detrazioni Irpef sulla ristrutturazione anche i familiari conviventi del proprietario, dell’inquilino, del comodatario, o di chi sia titolare di un diritto d’uso, usufrutto o abitazione sull’immobile che è oggetto di intervento e che paghino le fatture delle spese sostenute con ordine di bonifico e che convivano nell’abitazione, oggetto di ristrutturazione, già al momento dell’inizio dei lavori di ristrutturazione.

L’agevolazione riguarda:

• interventi di manutenzione ordinaria nelle parti condominiali

• interventi di manutenzione straordinaria, di restauro, risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia che vengano “effettuati sulle singole unità residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, possedute o detenute e sulle loro pertinenze”: l’immobile, oggetto dell’intervento, non è necessario che sia adibito ad abitazione principale o che ci si debba trasferire la residenza. Deve trattarsi di un immobile censito al catasto, o per il quale sia stato richiesto l’accatastamento: non sono concessi incentivi alle nuove costruzioni, o alla realizzazione di volumi autonomi rispetto ad una unità principale.

Alle detrazioni si applica il criterio di cassa, non è rilevante la data della fattura o di esecuzione delle opere, ma la data di effettuazione del bonifico di pagamento; le detrazioni sono consentite fino all’importo dell’Irpef dovuta, eventuale parte eccedente viene persa. E’ di fondamentale importanza che il bonifico riporti la causale del versamento, il codice fiscale o la partita Iva sia di chi effettua il pagamento, sia di chi ne è il destinatario.

Se un immobile, oggetto di interventi di ristrutturazione , viene trasferito:o per vendita , per donazione, o per permuta, il venditore può scegliere se continuare ad usufruire del beneficio o se trasferirlo all’acquirente, la detrazione non è frazionabile e a seconda degli accordi contrattuali rimane in capo o al venditore o all’acquirente; se nel rogito non si esprime opzione le detrazioni rimanenti sono trasferite all’acquirente.

Visto che anche l’inquilino può operare la detrazione, nell’ipotesi che egli abbia sostenuto i costi di interventi sull’immobile e, qualora il contratto di locazione abbia termine, poiché la detrazione va fatta in dieci quote annuali, può detrarre fino alla fine dei dieci anni.

Per beneficiare delle detrazioni in sintesi occorre:

• Dia o Scia qualora necessitino, o comunicazione di inizio lavori,

• il titolo di possesso, o eventuale dichiarazione di consenso ad eseguire i lavori se si è detentori dell’immobile,

• le spese devono essere fatturate e pagate con bonifico

• non si procede con bonifico per il pagamento di oneri di urbanizzazione, ritenute d’acconto, imposte di bollo, diritti per le concessioni, le autorizzazioni, o Dia

• il contribuente deve essere in grado di dimostrare la regolarità dei pagamenti ICI-IMU

• per interventi riguardanti le parti comuni, l’amministratore rilascia una certificazione attestante l’importo di spesa sostenuto, proporzionato all’attribuzione millesimale.

• La detrazione vene ripartita in dieci rate annuali uguali

Godono di agevolazioni gli interventi come indicati nell’articolo 16 - bis comma 1 lettere da a) a l) Tuir, quali :

• la ricostruzione o il ripristino di immobili i cui danni siano dovuti ad eventi calamitosi,

• l’eliminazione di barriere architettoniche,

• interventi riguardanti la prevenzione di atti illeciti di terzi,

• la realizzazione di posti auto pertinenziali o di autorimesse,

• le misure antisismiche,

• il contenimento dell’inquinamento acustico,

• la cablatura degli edifici,

• interventi per la riduzione di infortuni domestici

• interventi per perseguire il risparmio energetico, ivi compreso il fotovoltaico

• bonifica dell’amianto

Per le agevolazioni, nella misura del 50%, da effettuarsi nel periodo che va dal 06 giugno 2013 al 31 dicembre 2014, il tetto massimo di spesa è elevato da 48.000 € a 96.000 € per ogni singola unità immobiliare.

Detrazioni fiscali sull’acquisto di mobili

Il bonus è efficace per l’acquisto di mobili “ nuovi” fino alla concorrenza di 10.000 €, per ogni singola unità immobiliare, oggetto di ristrutturazione, rientrano nella detrazione gli acquisti di mobili fissi come armadi a muro, cucine. Va precisato che i lavori di ristrutturazione devono essere iniziati prima dell’ acquisto degli arredi, non è rilevante che i lavori siano pagati anche successivamente la data del bonifico di pagamento dei mobili.

Nel periodo che va dal 06 giugno 2013 al 31 dicembre 2014, rientrano anche tutti gli elettrodome-stici di classe energetica non inferiore ad A+ da collocarsi nell’immobile oggetto di ristrutturazione o A per forni ed apparecchiature dotate di etichetta energetica.

Si possono, quindi, sottoporre alla detrazione del 50 per cento gli acquisti di piani di cottura, stufe elettriche, piastre elettriche, apparecchi e radiatori elettrici di riscaldamento, apparecchi per il condizionamento e ventilatori elettrici, forni a microonde, frigoriferi, congelatori, lavastoviglie, lavatrici ed asciugatrici.

Anche i mobili che completano l’arredamento dell’immobile, che si sta ristrutturando, come arma-di, letti, librerie, cassettiere, tavoli, sedie scrivanie, poltrone, divani ecc., godono di agevolazioni. Non si ha diritto, invece, all’agevolazione per l’acquisto di parquet, porte, tendaggi ecc.

Per poter detrarre le spese di acquisto dei mobili occorre effettuare il pagamento con carta di credito, o con bonifico che contenga la causale dei lavori di ristrutturazione, il codice fiscale del beneficiario della detrazione, la partita IVA di chi ha venduto i mobili o gli elettrodomestici, non possono essere usate altre modalità di pagamento, quali assegni bancari, ecc.

Va conservata la documentazione che attesti i pagamenti, le fatture dei beni acquistati dove sia specificata la tipologia, la quantità e le caratteristiche degli acquisti.

Detrazioni fiscali sul risparmio energetico

Dal 1° luglio 2013, la detrazione del 55% per il risparmio energetico, in vigore dal 1° gennaio 2012 al 30 giugno 2013, è passata al 65% ed è stata prorogata al 31 dicembre 2014.

Dal 06 giugno 2013 sono stati ridotti gli importi massimi di spesa, ma essendo stata elevata la percentuale al 65 per cento l’importo delle detrazioni è rimasto uguale.

- La riqualificazione energetica generale degli edifici, ha un limite di spesa di 153.846,15 €, con una detraibilità di 100.000 €.

- I pannelli solari per la produzione di acqua calda, le finestre comprensive di infissi, le strutture opache verticali, ad esempio cappotti, pareti isolanti e le strutture opache orizzontali ad esempio pavimenti e coperture, hanno un limite di spesa di 92.307,69, con una detraibilità pari a 60.000 €.

- La sostituzione di impianti di riscaldamento con impianti dotati di caldaia a condensazione, i condizionatori con pompe di calore ad alta efficienza e gli impianti geotermici a bassa entalpia hanno un limite di spesa di 46.153,84, con una detraibilità pari a 30.000 €.

Gli interventi, per godere delle agevolazioni previste, devono risultare pagati con ordini di bonifico ove risulti la causale, ai sensi della L. 27 dicembre 2006 n. 296 art. 1, commi 344-347, il codice fiscale del beneficiario della detrazione, la partita iva di chi percepisce il pagamento. E’ necessaria l’asseverazione di un tecnico abilitato per la rispondenza degli interventi. L’asseverazione “ può essere sostituita da una certificazione dei produttori delle caldaie a condensazione e delle valvole termostatiche a bassa inerzia termica, ovvero dei produttori delle pompe di calore ad alta efficienza e degli impianti geotermici a bassa entalpia, che attesti il rispetto dei medesimi requisiti”.

Qualora sia stata fatta una riqualificazione globale dell’edificio, o la coibentazione di tetti, solai, pareti verticali occorre inoltrare , per via telematica, all’Enea, entro 90 giorni dalla fine lavori, la scheda descrittiva dell’intervento e l’Attestato di prestazione energetica redatto da un tecnico abilitato.

Non è necessario l’attestato energetico, ma occorre inoltrare la sola scheda descrittiva degli interventi se questi riguardano impianti geotermici, scaldacqua, pompe di calore ad alta efficienza, caldaie a condensazione, i pannelli solari, e gli infissi, ma per gli infissi occorre precisare che siano quelli installati nelle singole unità immobiliari. Per gli infissi installati nelle parti comuni del condominio è necessario l’attestato di prestazione energetica redatto da un tecnico abilitato.

Ramona Gris

Vicesegretario nazionale Appc

Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.