FORME E TERMINI DI CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE: COME PROVARE LA TEMPESTIVITA’ DELLA COMUNICAZIONE.

L’assemblea condominiale, secondo quanto previsto dall’art. 1136, comma 6, c.c., non può deliberare se non viene preliminarmente verificato che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione.
E’ pertanto necessario che essa venga convocata con avviso rivolto a tutti i proprietari degli immobili facenti parte del Condominio.
La legge non prevede una forma particolare per la redazione dell’avviso, ma il regolamento condominiale può imporre specifiche modalità di notifica.
L’avviso di convocazione deve però contenere alcuni requisiti fondamentali (art. 1105, comma 3, c.c.):
1. l’indicazione del giorno, dell’ora e del luogo ove si svolgerà la riunione, sia in riferimento alla prima che alla seconda convocazione;
2. l’ordine del giorno, ossia l’informazione preventiva degli argomenti in discussione.
In assenza di criteri vincolanti circa la forma dell’avviso di convocazione, ha assunto spesso rilevanza, a livello giurisprudenziale, anche la prassi adottata all’interno del singolo Condominio. La Suprema Corte ha infatti previsto, in una recente decisione, che dovesse ritenersi regolare l’avviso di convocazione, destinato ad uno dei condomini non abitanti nell’edificio condominiale, mediante consegna ad altro condomino suo congiunto, essendo l’atto, recapitato in tal modo e pervenuto nella sfera di normale ed abituale conoscibilità del destinatario, idoneo a creare nello stesso una situazione di oggettiva conoscibilità con l’uso della normale diligenza, sua e del consegnatario designato, conforme alla clausola generale di buona fede (Cassazione, sent. n.8449 del 1.4.2008).
E’ naturalmente necessario che venga convocato il reale proprietario dell’immobile, e non chi si sia comportato, anche nei precedenti rapporti con gli altri condomini, come tale senza esserlo (Cassazione, sent. n.7849 del 11.6.2001).
Conseguenza della mancanza di invito anche di uno solo dei condomini, secondo una giurisprudenza consolidata negli anni ’90, oggi radicalmente superata, era la nullità della deliberazione dell’assemblea, che pertanto poteva esser fatta valere in ogni tempo ed anche nel caso in cui la mancata partecipazione del condomino non avesse influito sulla formazione della maggioranza. La giurisprudenza sviluppatasi negli ultimi anni ritiene invece che la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione ad un condomino comporti non già la nullità, ma l’annullabilità della delibera, che di conseguenza, ove non venga impugnata nel termine di trenta giorni (decorrenti dalla comunicazione del verbale di assemblea per i condomini assenti e dalla approvazione della delibera per quelli dissenzienti) rimane valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al Condominio (cfr. per tutte Cassazione, sent. n. 8493 del 5.2.2004 e sent. n. 8449 del 1.4.2008).
Naturalmente la presenza nella riunione della assemblea del condomino che non abbia ricevuto l’avviso sana la irregolarità della sua convocazione, dovendo presumersi che ne abbia avuto comunque notizia (Cassazione, sent. n. 4531 del 27.3.2003).
L’art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile dispone che l’avviso di convocazione deve essere comunicato a ciascun condomino almeno cinque giorni prima della data fissata per la adunanza.
Non si tratta di termine libero, per cui nel calcolo dei cinque giorni si deve comprendere anche il giorno della assemblea.
Il termine decorre dalla ricezione dell’atto, e non dalla sua spedizione, per cui deve essere fatto riferimento al momento della effettiva consegna dell’avviso. Poiché ogni condomino ha il diritto di intervenire alla assemblea, la finalità della norma è proprio quella di metterlo in condizione di acquisire tutte le informazioni sufficienti a renderlo consapevole dell’oggetto della stessa, in modo da potervi partecipare in modo proficuo ed utile (il principio, affermato dalla Cassazione con sent.22 novembre 1985 n. 5769, non è stato più messo in discussione).
Di conseguenza, se l’avviso di convocazione viene ricevuto dal condomino il quinto giorno antecedente alla data fissata, si considera recapitato nei termini (ad esempio assemblea convocata per il giorno 30 del mese ed avviso pervenuto il 25).
Al Giudice non è lasciato particolare margine di valutazione circa il mancato rispetto del termine, a differenza di quanto accade invece in materia di convocazione dell’assemblea della comunione (e non del Condominio), disciplinata dall’art. 1105 c.c.. Nel caso della comunione, non essendo previsto un termine fisso di convocazione, è demandata al Giudice la valutazione della congruità del termine in concreto concesso (Tribunale di Ariano Irpino, 30 novembre 2005).
Nonostante la comunicazione possa essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, è evidente l’insorgenza della necessità per il Condominio di provare l’avvenuta regolarità e tempestività della stessa in caso di impugnazione della delibera da parte di un condomino assente. La comunicazione dell’avviso a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno non lascia spazio a problematiche di alcun tipo, che invece si presentano qualora sia stato adottato un metodo di notifica che non rilasci prova certa della regolarità della consegna e della precisa data della stessa. In questo caso la giurisprudenza si è espressa ritenendo sufficienti a costituire la prova univoci elementi dai quali risulti, anche in via presuntiva, che il condomino ha, in concreto, ricevuta la notizia della convocazione (Cassazione, sent. n. 875 del 3.2.1999).
Più precisamente la presunzione  di conoscenza opera ai sensi della norma contenuta nell’art. 1335 c.c., in base alla quale ogni dichiarazione diretta a una determinata persona si reputa conosciuta nel momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia.
Di conseguenza rimane a carico del mittente, ossia nel caso in esame del Condominio convenuto dal condomino per la declaratoria di nullità e/o annullabilità della delibera, poiché adottata senza convocarlo, l’onere di provare, anche mediante la ricorrenza di circostanze presuntive affidate alla valutazione del giudice del merito, che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati: per riuscire a fare ciò è sufficiente che dimostri l'avvenuto tempestivo recapito dell’avviso all'indirizzo del destinatario (come tale dovendosi intendere il luogo che, o per collegamento ordinario, come la dimora o il domicilio, o la per normale frequentazione, come il posto di esplicazione dell'attività lavorativa, o per preventiva indicazione, rientra nella sua sfera di controllo e dominio), salva la prova da parte del destinatario medesimo dell'impossibilità di acquisire in concreto l'anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà.
Da ciò consegue che anche nel caso in cui nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza assembleare il destinatario assente sia stato informato, mediante avviso di giacenza, della disponibilità della raccomandata presso l'ufficio postale, ancorché non abbia provveduto al tempestivo ritiro della stessa, in forza della generale presunzione   di conoscenza degli atti recettizi fissata dall'art. 1335 c.c., deve ritenersi osservata la prescrizione contenuta nell’art. 66 disp. att. c.c.

Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.