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 Sei in: Categorie > News > APE attestato di prestazione energetica 30/05/2020 11:39:05   





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Convegno Nazionale APPC in Roma: investire sulla sicurezza dei fabbricati è un atto di civiltà





 APE attestato di prestazione energetica
 13/12/2013 18:00

Si rammenta che ai sensi del D.L. 63/2013, convertito dalla L. 90/2013, pena la nullità del contratto, è fatto obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica  nei contatti di “nuova locazio-ne”, oltre che nei contratti di compravendita immobiliare, compresi gli atti traslativi di immobili a titolo oneroso, quali permute, transazioni, ecc., e per ogni atto traslativo di immobili a titolo gratuito, quali la  donazione.

L’attestato non è soggetto né ad imposta di registro, né ad imposta di bollo, lo precisa la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n°  83/E del 22 novembre 2013, ma la risoluzione precisa che “Resta  fermo che qualora, in data successiva alla registrazione del contratto di locazione, venga prodotto volontariamente l’attestato di prestazione energetica per la registrazione (ad esempio per conferire data certa all’attestazione)…In tale ipotesi, deve essere applicata l’imposta fissa di registro nella misura di euro 168, a prescindere dalla disciplina applicabile al contratto cui tale attestazione accede.”, ma a  gennaio 2014 l’imposta salirà a 200 €.

Inoltre “Qualora venga, invece, allegata al contratto di locazione copia dell’attestato di prestazione energetica, con dichiarazione di conformità all’originale rilasciata da un pubblico ufficiale, va applicata l’imposta di bollo, nella misura di euro 16, per ogni foglio”.

La normativa imponeva, già, l’indicazione della classe energetica negli annunci immobiliari  di vendita o locazione sia che usino il canale dell’affissione, sia quello della stampa, o la divulgazione in internet.

L’obbligo di fornire l’attestato fa carico  al venditore. Se l’ atto traslativo riguarda immobili di nuova costruzione  l’obbligo  di dotare l’immobile dell’attestato  grava sul costruttore, che non può esimersi dall’adempiere in quanto questo documento è elemento indispensabile per ottenere l’agibi-lità.

Su pressione dell’Appc e di altre organizzazioni dei consumatori il governo sembra avere recepito la richiesta di eliminazione della nullità dei contratti di vendita e locazione, a cui non sia allegato l’attestato di certificazione energetica; infatti il governo, nel ddl sviluppo, che sarà discusso nei prossimi consigli dei  ministri, ha deciso di eliminare la clausola della nullità dei contratti contenuta nel D.L.63/2013, e successiva legge di conversione. Infatti una norma, all’interno della bozza del ddl sviluppo prevede che la mancata allegazione della certificazione energetica comporti una sanzione da 500 euro. E’ prevista anche la cancellazione dell’obbligo di allegazione APE negli atti di trasferimento a titolo gratuito. Si auspica che questi provvedimenti trovino, al più presto, attuazione.

 

Cedolare secca sui contratti di locazione

 

A partire dall’anno di imposta 2013 l’ aliquota della cedolare secca  per i redditi che derivano da contratti di locazione, stipulati secondo il canale dell’affitto agevolato, scende dal 19% al 15%, secondo quanto stabilito dalla Legge n° 124  di conversione del decreto legge 102/2013, in vigore dal 28 ottobre 2013,  che ha ridotto le aliquote di imposizione fiscale, per i contratti stipulati a canone concordato.

 L’aliquota sui contratti  di locazione, uso abitativo, a canone libero, rimane  al 21%.

Occorre valutare se passare dall’irpef a questo canale di tassazione può essere più conveniente, soprattutto  nell’ipotesi in cui il proprietario abbia altri redditi soggetti a tassazione Irpef, quali stipendi o pensioni.

La cedolare secca  è un’imposta fissa che si applica sul canone annuo di locazione e  sostituisce l’Irpef, le relative addizionali, l’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione.

La cedolare si applica agli immobili ad uso abitativo, sono esclusi negozi, studi professionali, ecc., altresì le parti contraenti il rapporto locativo  devono essere al di fuori di qualsiasi attività commerciale.

Per avvalersi del regime della cedolare secca è necessario esercitare l’opzione  al momento della registrazione del contratto di locazione  tramite:

-          il modello telematico Siria, se l’immobile è uno solo, e se  i locatori ( fino a tre) esercitano tutti l’opzione per la cedolare secca

-          il modello 69 da utilizzare negli altri casi, nelle proroghe e nelle risoluzioni anticipate.

Esercitando l’opzione il locatore è vincolato all’applicazione della cedolare per l’intero periodo di durata del contratto di locazione, o per la durata della proroga; l’opzione si può, però, revocare per ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui si è esercitata l’opzione.

Il locatore, che voglia sottoporre il canone al regime della cedolare secca, deve inoltrare all’inquilino una lettera raccomandata A.R. nella quale  comunichi la rinuncia a richiedere l’aggiornamento Istat del canone, a meno che la rinuncia non risulti  espressa nel contratto.

 

IUC imposta unica comunale

 

Questa imposta, come prevista nell’approvando ddl. di stabilità,  è formata da  IMU e Trise

L’IMU è in vigore

-          sulla 1^ casa solo per le categorie A1, A8, A9,

-          e sulle  seconde case

La Trise è formata  dalla nuova tassa sui rifiuti  (Tari) e dalla tassa sui servizi indivisibili (Tasi):

La Tari, che è una trasformazione della Tares, è tutta a carico dell’occupante l’immobile, sia egli proprietario o inquilino, si paga sulla base dei metri quadrati dell’immobile e del numero degli occupanti. Il gettito di questa tassa deve coprire il 93% dei costi del servizio di raccolta.

La Tasitassa sui servizi indivisibili che va nelle casse comunali per pagare i costi sostenuti dai Comuni per l’anagrafe, la sicurezza pubblica, la manutenzione delle strade, l’illuminazione, ecc.,  colpisce tutti gli immobili anche quelli agricoli, viene pagata dai proprietari, ma, se l’immobile è affittato, una parte, compresa fra il 10 per cento ed il 30 per cento, fa carico all’inquilino.

La Tasi viene calcolata applicando al valore catastale dell’immobile l’aliquota che, per il 2014,  va dall’uno per mille al 2,5 per mille, a seconda di quanto stabiliranno le delibere comunali. Ma per il proprietario di una seconda casa il carico IMU e Tasi non può superare complessivamente il 10,6 per mille.

 

Detrazioni fiscali

 

La legge 90/2013 di conversione del D.L. 63/2013, ha  prorogato al 31/12/13 le agevolazioni

portando il bonus  per gli interventi destinati al risparmio energetico dal 55%  al 65%, e per le ristrutturazioni edilizie al 50%, ma  queste  detrazioni  fiscali riportate nel testo del ddl.  di stabilità, in fase di discussione e approvazione, sono oggetto di possibile proroga fino al 31/12/ 2014.

Continuerà, pertanto, ad essere conveniente  ristrutturare o riqualificare gli edifici.

Ma sconta il 65% anche l’adeguamento antisismico delle abitazioni principali o delle sedi delle attività produttive collocate nelle zone sismiche 1-2, introdotto, in sede di conversione, dalla modifica dell’art..16 con l’introduzione del comma 1Bis.

Le detrazioni  sono  da spalmare in dieci rate annuali di uguale importo.

 

Detrazioni fiscali sulle spese di ristruttturazione

 

Per ottenere il beneficio fiscale vengono mantenute le stesse procedure:

-          pagamento delle somme con bonifico bancario

-          pratica autorizzativa

-          comunicazione,  se gli interventi vengono portati a termine tra un anno e l’altro, all’Agenzia delle Entrate, con indicazione di quanto pagato nel periodo precedente

Possono godere delle detrazioni  i soggetti passivi dell’IRPEF, che ne abbiano sostenuto le spese e che possiedano o detengano “ sulla base di un titolo idoneo l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi”. Beneficiano, quindi, dell’agevolazione: il proprietario, il nudo proprietario, il titolare di un diritto reale sull’immobile quale – diritto di uso, di  abitazione, di usufrutto -, ma può godere dei benefici  anche l’inquilino, che abbia l’ autorizzazione del proprietario, il comodatario, il socio di cooperative non a proprietà indivisa ecc. Possono essere assoggettati alle detrazioni Irpef sulla ristrutturazione anche i familiari conviventi del proprietario, dell’inquilino, del comodatario, o di chi sia titolare di un diritto d’uso, usufrutto o abitazione sull’immobile che è oggetto di intervento e che paghino le fatture delle spese sostenute con ordine di bonifico e che convivano nell’abitazione, oggetto di ristrutturazione, già al momento  dell’inizio dei lavori di ristrutturazione.

L’agevolazione riguarda:

-          interventi di manutenzione ordinaria nelle parti condominiali 

-          interventi di manutenzione straordinaria, di restauro, risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia che vengano “effettuati sulle singole unità residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, possedute o detenute e sulle loro pertinenze”: l’immobile, oggetto dell’intervento,  non è necessario  che sia adibito ad abitazione principale o che ci si debba trasferire la residenza. Deve trattarsi di un immobile censito al catasto, o per il quale sia stato richiesto l’accatastamento: non sono concessi incentivi alle nuove costruzioni, o alla realizzazione di volumi autonomi rispetto ad una unità principale.

Alle detrazioni  si applica il criterio di cassa, non  è rilevante la data della fattura o di esecuzione delle opere, ma la data  di effettuazione del bonifico di pagamento;  le detrazioni sono consentite   fino all’importo dell’Irpef dovuta, eventuale parte eccedente viene persa. E’ di fondamentale importanza che il bonifico riporti la causale del versamento, il codice fiscale o la partita Iva sia di chi effettua il pagamento, sia di chi ne è il destinatario.

Se un immobile, oggetto di interventi di ristrutturazione , viene trasferito:o per vendita ,  per donazione, o per permuta, il venditore può scegliere se continuare ad usufruire del beneficio o se trasferirlo all’acquirente, la detrazione non è frazionabile e a seconda degli accordi contrattuali rimane in capo o al venditore o all’acquirente; se nel rogito  non si esprime opzione le detrazioni rimanenti sono trasferite all’acquirente.

Visto che anche l’inquilino può operare la detrazione, nell’ipotesi che egli abbia sostenuto i costi  di interventi sull’immobile e, qualora il contratto di locazione abbia termine, poiché la detrazione va fatta in dieci quote annuali, può detrarre fino alla fine dei dieci anni.

Per beneficiare delle detrazioni in sintesi occorre:

-          Dia o Scia qualora necessitino, o comunicazione di inizio lavori,

-          il titolo di possesso, o  eventuale dichiarazione di consenso ad eseguire i lavori se si è detentori dell’immobile,

-          le spese devono essere fatturate e pagate con bonifico

-          non si procede con bonifico per il pagamento di oneri di urbanizzazione, ritenute d’acconto, imposte di bollo, diritti per le concessioni, le autorizzazioni, o Dia

-          il contribuente deve essere in grado di dimostrare la regolarità dei pagamenti ICI-IMU

-          per interventi riguardanti le parti comuni, l’amministratore  rilascia  una certificazione attestante l’importo di spesa sostenuto, proporzionato all’attribuzione millesimale.

-          La detrazione vene ripartita in dieci rate annuali uguali

Godono di agevolazioni  gli  interventi come indicati nell’articolo 16 - bis comma 1 lettere da a) a l) Tuir, quali :

-          la ricostruzione o il ripristino di immobili i cui danni siano dovuti ad eventi calamitosi,

-          l’eliminazione di barriere architettoniche,

-          interventi riguardanti  la prevenzione di atti  illeciti di terzi,

-          la realizzazione di posti auto pertinenziali o di autorimesse,

-           le misure antisismiche,

-           il contenimento dell’inquinamento acustico,

-           la cablatura degli edifici,

-          interventi per la riduzione di infortuni domestici

-          interventi per perseguire il risparmio energetico, ivi compreso il fotovoltaico

-          bonifica dell’amianto

Per le agevolazioni, nella misura del 50%,  da effettuarsi nel periodo  che va dal 06 giugno 2013  al 31 dicembre 2013, il tetto massimo di spesa è elevato da 48.000 € a 96.000 € per ogni singola unità immobiliare, se non interverranno  modifiche al testo del ddl.  di stabilità, le spese  si potranno detrarre, nella stessa misura, fino al 31 dicembre 2014.

 

Detrazioni fiscali sull’acquisto di  mobili

Il bonus  è efficace per l’acquisto di mobili “ nuovi” fino alla concorrenza di 10.000 €, per ogni singola unità immobiliare, oggetto  di ristrutturazione, rientrano nella detrazione gli acquisti di mobili fissi  come armadi a muro, cucine. Va  precisato che i lavori di ristrutturazione devono essere iniziati  prima dell’ acquisto degli arredi, non è rilevante che i lavori siano  pagati anche successivamente la data del bonifico di pagamento dei mobili.

Nel periodo  che va dal 06 giugno 2013 al 31 dicembre 2013, con proroga  in caso di approvazione del testo del ddl. di stabilità, come in essere, al 31.12. 2014, rientrano anche tutti gli elettrodome-stici  di classe energetica non inferiore ad A+ da collocarsi nell’immobile oggetto di ristrutturazione o A per forni ed apparecchiature dotate di etichetta energetica.

 Si  possono, quindi, sottoporre  alla detrazione del 50 per cento gli acquisti di piani di cottura, stufe elettriche, piastre elettriche, apparecchi e radiatori elettrici di riscaldamento, apparecchi per il condizionamento e ventilatori elettrici, forni a microonde, frigoriferi, congelatori, lavastoviglie, lavatrici ed asciugatrici.

Anche i mobili che completano l’arredamento dell’immobile,  che si sta ristrutturando, come arma-di, letti, librerie, cassettiere, tavoli, sedie scrivanie, poltrone, divani ecc., godono di agevolazioni. Non si ha diritto, invece, all’agevolazione per l’acquisto di parquet, porte, tendaggi ecc.

Per poter detrarre le spese di acquisto dei mobili occorre effettuare il pagamento con carta di credito, o con bonifico  che contenga la causale dei lavori di ristrutturazione, il codice fiscale del beneficiario della detrazione, la partita IVA di chi ha venduto  i mobili o gli elettrodomestici, non possono essere usate  altre  modalità di pagamento, quali assegni bancari, ecc.

Va conservata la documentazione che attesti i pagamenti, le fatture  dei beni acquistati dove sia specificata la tipologia, la quantità e le caratteristiche degli acquisti.

 

 Detrazioni fiscali sul risparmio energetico

 

 Dal 1° luglio 2013, la detrazione  del 55% per il risparmio energetico, in vigore dal 1° gennaio 2012  al 30 giugno 2013, è passata al 65% ed è prorogata al 31 dicembre 2013 dalla Legge 90 /2013 di conversione del DL. 63/2013, fatto salvo  che il ddl. di stabilità,  in corso di approvazione,  preveda la proroga  al 31.12.2014.

Dal 06 giugno 2013 sono stati ridotti gli importi  massimi di spesa, ma essendo stata elevata la percentuale al 65 per cento  l’importo delle detrazioni è rimasto uguale.

- La  riqualificazione energetica generale degli edifici, ha un limite di spesa di 153.846,15 €, con una detraibilità di 100.000 €.

- I pannelli solari per la produzione di acqua calda, le finestre comprensive di infissi, le strutture opache verticali, ad esempio cappotti,   pareti isolanti e  le strutture opache orizzontali ad esempio pavimenti e coperture, hanno un  limite di spesa di 92.307,69, con una detraibilità pari a 60.000 €.

- La sostituzione di impianti di riscaldamento con impianti dotati di caldaia a condensazione,  i condizionatori  con pompe di calore ad alta efficienza e gli impianti geotermici a bassa entalpia  hanno un limite di spesa di 46.153,84, con una detraibilità pari a 30.000 €.

Gli interventi per godere delle agevolazioni previste devono risultare pagati con ordini di bonifico ove risulti la causale, ai sensi della L.  27 dicembre 2006 n. 296 art. 1, commi 344-347, il codice fiscale del beneficiario della detrazione, la partita iva  di chi percepisce il pagamento. E’ necessaria l’asseverazione di un tecnico abilitato per la rispondenza degli interventi. L’asseverazione “ può essere sostituita da una certificazione dei produttori delle caldaie a condensazione e delle valvole termostatiche a bassa inerzia termica,  ovvero dei produttori delle pompe di calore ad alta efficienza e degli impianti  geotermici a bassa entalpia, che attesti il rispetto dei medesimi requisiti”.

Qualora sia stata fatta una riqualificazione globale dell’edificio, o la coibentazione di tetti, solai, pareti verticali occorre inoltrare ,  per via telematica,  all’Enea, entro 90 giorni dalla fine lavori, la scheda descrittiva dell’intervento e l’Attestato di prestazione energetica redatto da un tecnico abilitato.

Non è necessario  l’attestato energetico, ma  occorre inoltrare la sola scheda descrittiva degli interventi se  questi riguardano impianti geotermici, scaldacqua, pompe di calore ad alta efficienza, caldaie a condensazione, i pannelli solari,  e gli infissi, ma per gli infissi occorre precisare che siano quelli installati nelle singole unità immobiliari. Per gli infissi installati nelle parti comuni del condominio è necessario l’attestato di prestazione energetica redatto da un tecnico abilitato.

 

                                                   A cura del centro studi di economia immobiliare “ Antonino Caridi”

Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.




L' A.P.P.C Associazione Piccoli Proprietari Case, è una delle associazioni della proprietà immobiliare riconosciuta dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, tra le più rappresentative a livello nazionale.