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 RIGENERAZIONE URBANA E PICCOLA PROPRIETA’
 27/05/2016 17:29

Il Rinnovo Urbano del DdL Lupi ha come oggetto il patrimonio ed il tessuto esistente, le periferie, le aree dismesse e le aree degradate.

La PdLr Reframe, viceversa, pur partendo da una prospettiva generale e territoriale si concentra inizialmente sui centri storici dei comuni minori (in prima ipotesi con popolazione inferiore ai 15.000 abitanti): tuttavia lo sviluppo dell’approccio metodologico impone la correlazione urbanistica con le altre parti del tessuto urbano.

Principi, finalità ed obiettivi

Il Rinnovo Urbano del DdL Lupi punta alla rifunzionalizzazione, valorizzazione e recupero del patrimonio esistente e delle aree degradate, per innalzare la qualità urbana dell’abitare e rigenerare il tessuto socio-economico e produttivo in una prospettiva di sostenibilità economica, sociale e ambientale.

Il recupero del centro storico nella PdLr Reframe è finalizzato prioritariamente a favorire la permanenza dei residenti e delle attività socio-economiche, la vitalità urbana e culturale per l’attrazione di nuovi residenti, contenendo la dispersione urbana ed il consumo di suolo agricolo. La finalità generale della PdLr Reframe è quindi articolata in ben 14 obiettivi specifici.

Soggetti

I referenti principali del Rinnovo Urbano sono i Comuni e le Regioni rispetto alla più complessiva legge di principi del DdL Lupi.

Ai Comuni in particolare si richiede di integrare le operazioni di rinnovo urbano con azioni di politica sociale e assistenziale. Allo stesso tempo i soggetti coinvolti sono gli operatori privati, proprietari delle aree interessate o meno, opportunamente riuniti in consorzio, così come l’intera cittadinanza da coinvolgere attraverso forme di “dibattito pubblico”  in particolare nel caso di operazioni di rinnovo urbano che comportano abbattimento e ricostruzione di porzioni di città.

La PdLr Reframe focalizza l’attenzione sul ruolo dei Comuni e sulla loro capacità/opportunità di coinvolgere la cittadinanza, i proprietari e gli operatori privati interessati alle operazioni di recupero e riqualificazione urbana: l’estensione del “punto di vista” si può eventualmente strutturare attraverso la costituzione dell’Unità di Gestione del Centro Storico per coinvolgere amministratori locali, operatori ed imprese privati, associazioni di categoria, rete associativa locale, istituti di credito, istituti formativi e religiosi, consorzi di commercianti.

Lo scopo dell’Unità di Gestione è quello di favorire l’approfondimento integrato di studi, ricerche e programmi per specificare le politiche di rinnovo urbano, quindi, evitando di applicare modelli inappropriati al caso specifico (vedi le usuali querelle sulla chiusura al traffico dei centri urbani e storici ovvero di loro porzioni). Attraverso procedure di evidenza pubblica (bandi e avvisi esplorativi) l’Amministrazione Comunale può invitare gli operatori privati a presentare le loro proposte ovvero a manifestare il loro interesse.

Strumenti e modalità di attuazione

Nel DdL Lupi il rinnovo urbano si presenta come “un insieme organico e coordinato di operazioni” basato sull’integrazione tra conservazione, ristrutturazione edilizia, demolizione, ricostruzione di edifici, ristrutturazione urbanistica di porzioni di città e di insediamenti produttivi, secondo il principio dell’uso razionale del suolo.

Essendo articolato il piano urbanistico in piano programmatico o generale e piano operativo, in sede di piano programmatico il Comune individua le “aree prioritarie per le operazioni di rinnovo urbano“, nonché le “aree urbanizzate residuali funzionali alle operazioni di rinnovo”. Il rinnovo urbano è attuato mediante programmi di intervento in attuazione di piano operativo ovvero in sua assenza o in sua deroga, previa approvazione mediante accordo urbanistico tra Comune e privati interessati di cui all’art.14 del DdL Lupi.

Ai sensi dell’art. 7 del DdL Lupi, in sede di formazione del piano operativo i Comuni possono valutare proposte presentate da privati operatorialla luce delle previsioni in termini di convenienza collettiva (beni, opere ed attività) ed eventualmente convenire misure premiali correlate di carattere urbanistico-edilizio. Attraverso le forme dellaperequazione (art. 10) e compensazione urbanistica (art.11) si rafforza l’equità e l’efficacia delle operazioni urbanistiche e con gli strumenti dei coefficienti di conversione ed il registro dei diritti edificatori si struttura la trasferibilità dei diritti edificatori (art. 12).

Il rinnovo urbano si rafforza ricorrendo a correlazioni urbanistiche di aree: i Comuni si dotano di un patrimonio di aree (anche quale esito dei meccanismi perequativi) dove realizzare alloggi per esigenze temporanee o definitive per i proprietari di immobili oggetto delle operazioni di rinnovo urbano, da assegnare eventualmente ai soggetti promotori degli interventi allo stesso valore dell’indennità di esproprio (art. 16 comma 10).

Si segnala, inoltre, quanto consentito dall’art.17 (Attuazione delle politiche di rinnovo urbano) ovvero la possibilità della maggioranza assoluta del valore degli immobili in base all’imponibile catastale, costituitasi in consorzio, di procedere all’esproprio dei proprietari di terreni ed anche di immobili che si dimostrino ripetutamente inerti rispetto alle operazioni di rinnovo urbano e non abbiano aderito al consorzio.

Si tratta di stare attenti alla degenerazione della possibilità di espropriare gli immobili, in particolare, con il rischio di allontanare sistematicamente gli abitanti indigeni del centro storico, magari per una operazione di “gentrificazione”. Ritorna dunque a risuonare il monito di Jane Jacobs ovvero di operare per la vitalità della città e non per la sua morte: si può facilmente estendere il concetto alla comunità -> Effetto Città=Effetto Comunità!

Il concetto di Rigenerazione insito nella PdLr Reframe si può intendere come un processo e/o una politica di governo del territorio che mira all’ottimizzazione del consumo di suolo, comprendendo interventi di completamento ed anche di trasformazione urbana e pertanto la combinazione opportuna delle categorie di intervento della manutenzione ordinaria e straordinaria, del restauro e risanamento conservativo, della ristrutturazione edilizia ed urbanistica.

Il PdLr Reframe mira ad integrare nel processo di redazione del Piano Urbanistico Comunale (Lr 16/2004 della Campania e Reg. Att. n°5/2011) politiche e strumenti di rigenerazione prioritaria dei centri storici, in particolare per i piccoli comuni (fino a 15.000 ab). In questo senso l’obiettivo è dare priorità al Piano programmatico-operativo del centro storico, al fine di correlare gli interventi di completamento e di trasformazione del nuovo Piano Urbanistico Comunale con gli interventi di recupero e riqualificazione del centro storico.

Si agisce per ambiti di rigenerazione urbana e per idea-guida del processo di rigenerazione, si definiscono ambiti di correlazione esterni al centro storico, il sistema integrato delle misure premiali e procedure di evidenza pubblica per coinvolgere il protagonismo degli operatori privati. Il meccanismo si attiva attraverso la definizione preliminare di uno Studio di Fattibilità a supporto del Piano programmatico-operativo che, previa verifica e valutazione condivisa, può attivare a sua volta la definizione di un Piano attuativo convenzionato o Programma Integrato, di iniziativa pubblica o privata.

Fiscalità e premialità

Il DdL Lupi prevede che il Comune in sede di piano operativo possa valutare le proposte pervenute dagli operatori privati. In tal senso “i Comuni possono attribuire misure premiali di carattere urbanistico-edilizio alle proposte ritenute migliori in rapporto alla convenienza collettiva che ne deriva, privilegiando le proposte che innovano il sistema delle attività – funzioni urbane, valutando la qualità del processo e del prodotto urbano che sarà raggiunta dall’operazione di trasformazione”.

In generale, nelle operazioni di trasformazione urbanistica o di rinnovo urbano il DdL Lupi favorisce la configurazione di incrementi di densità edilizia degli insediamenti, attraverso minori contribuiti in termini di oneri di urbanizzazione (art. 7), di imposte locali sugli immobili (IMU) e sui servizi indivisibili (TASI), in attuazione del principio del beneficio (art. 9). Si evidenzia inoltre il comma 10 dell’art.9 secondo il quale “gli immobili soggetti a vincoli di interesse generale di ogni genere non sono soggetti a tassazione”.

Si struttura l’istituto della Premialità con l’art. 13 che prevede “l’attribuzione di diritti edificatori a fronte del perseguimento di specifiche finalità pubbliche”, per la riqualificazione urbanistica, ambientale ed edilizia delle parti degradate della città, negli interventi di recupero e riqualificazione paesaggistica, nello sviluppo dei servizi e delle dotazioni urbanistiche e ambientali di carattere comunale e sovracomunale, nella messa a disposizione di immobili per l’edilizia residenziale sociale, in tutte le sue forme.

Infine la Premialità compensa gli oneri aggiuntivi richiesti rispetto al contributo di costruzione per la realizzazione di opere pubbliche (previa adesione volontaria dei soggetti che attuano la trasformazione urbanistica).

Con riferimento specifico alle operazioni di rinnovo urbano, l’art. 16 comma 9 lettera b sancisce che le leggi regionali stabiliranno come attraverso i piani urbanistici comunali si assegni una premialità quale edificabilità aggiuntiva  rispetto a quella di base spettante, in funzione delle caratteristiche prestazionali delle costruzioni da rinnovare ovvero dell’eliminazione dei detrattori. Questa quota edificatoria aggiuntiva può essere utilizzata anche in altre zone edificabili.

La PdLr Reframe si concentra sulla correlazione urbanistica tra ambiti di rigenerazione interna al centro storico ed ambiti esterni. La correlazione si traduce in un sistema integrato di misure premianti gli interventi di recupero e riqualificazione del centro storico (consistenze volumetriche o di superficie premianti, cambi di destinazione d’uso, agevolazioni finanziarie e fiscali, riduzione degli oneri fiscali e finanziari, riduzione degli oneri concessori). La correlazione tra ambiti avviene mediante la perimetrazione di comparti edificatori di tipo continuo o ad arcipelago. L’individuazione delle aree può anche prevedere la valutazione di proposte in tal senso degli operatori e proprietari privati.

Alla luce di quanto sopra vale la pena approfondire anche gli aspetti fiscali legati alle novità in materia di estimi catastali in modo da creare una effettiva “rete” di incentivi e benefici per i proprietari che intendano riqualificare i propri immobili. Infine resta il tema della effettiva semplificazione normativa per agevolare gli interventi.

Arch. Fabio Matta (Centro Studi Nazionale A.P.P.C.)
 

Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.




L' A.P.P.C Associazione Piccoli Proprietari Case, è una delle associazioni della proprietà immobiliare riconosciuta dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, tra le più rappresentative a livello nazionale.