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 Sei in: Categorie > Leggi immobiliari > Sfratto per morositą e termine di grazia 18/11/2017 16:24:37   


Convegno Nazionale APPC in Roma: investire sulla sicurezza dei fabbricati è un atto di civiltà




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 Sfratto per morositą e termine di grazia
 25/05/2016 11:46

IL TERMINE DI GRAZIA


INTRODUZIONE


*onde predisporre la mia relazione sul termine di grazia, ed in particolare circa le possibili modifiche da proporre a livello legislativo nonché di interpretazione giurisprudenziale, ho ritenuto indispensabile partire dall'analisi letterale del dettato normativo, e quindi delle disposizioni di cui alla legge n° 392/78, meglio nota come legge dell'equo canone, nonché di quelle contenute nel codice di procedura civile e di cui agli artt. 658 e seguenti;

*preliminarmente ho invero effettuato una sorta di sondaggio, tra altri componenti del centro studi nazionale appc che a loro volta hanno interpellato colleghi e corrispondenti attivi in  Tribunali dislocati da nord a sud del paese, circa l'applicazione concreta della normativa in materia, con particolare riguardo alle differenze riscontrate;

*ciò che indistintamente si riscontra su tutto il territorio nazionale è come il termine di grazia venga generalmente concesso pressochè automaticamente, dietro mera richiesta del conduttore, e nella misura massima consentita dalla legge: peraltro, accanto a Tribunali ove  l'applicazione della normativa in tema di sfratti per morosità è sicuramente più rigorosa e decisamente più filo-conduttore, ne troviamo altri ove soprattutto per quanto concerne gli aspetti procedurali, vi è un'interpretazione decisamente meno rigida;

*ovunque peraltro si rileva come ormai nella quasi totalità dei casi il termine di grazia venga utilizzato strumentalmente dai conduttori a scopo meramente dilatorio, essendo numericamente irrisorie le ipotesi di sanatoria della morosità entro i termini;

L'ESAME DELLA NORMATIVA


*all'art. 55, rubricato come “termine per il pagamento dei canoni scaduti”, la legge dell'equo canone prevede la possibilità per il conduttore -citato in giudizio dal locatore perchè non in regola con il pagamento del canone di locazione e/o degli oneri accessori- di chiedere al giudice la concessione del termine di grazia per provvedere alla sanatoria, mentre all'art. 660, u.c. il codice di procedura civile contiene la previsione secondo cui al conduttore è a tal fine consentito di stare in giudizio personalmente: sono questi gli articoli base della disciplina inerente i procedimenti per convalida di sfratto per morosità ed il relativo termine di grazia;


LA DISCIPLINA PROCESSUALE


*circa la disciplina processuale, limitando a quanto di rilevanza in relazione al termine di grazia quale tema dell'incontro, si segnalano alcuni aspetti peculiari dei procedimenti di convalida, quali:

°la previsione della notifica ai sensi degli artt. 137 e ss cpc, con esclusione della notificazione presso il domicilio eletto (art. 660 cpc);
-premesso che questa previsione trova diversa applicazione sul territorio, laddove l'interpretazione del Tribunale è più rigorosa ciò comporta che la notifica debba essere effettuata a mani proprie (non ammesso a mezzo posta) e che in caso di mancata presenza del conduttore vengano lasciati due distinti avvisi, il primo ai sensi dell'art. 139 cpc ed il secondo ai sensi dell'art. 660 cpc: all'udienza dovranno essere esibite le cartoline suddette (ovviamente per l'ipotesi in cui il conduttore non compaia) con la conseguenza che qualora non siano ancora tornate entrambe, il giudice disporrà un rinvio ad un'udienza successiva;
-qualora poi il conduttore risulti anagraficamente irreperibile, il giudice ordinerà la trasformazione del rito e tutte le notifiche dovranno effettuarsi ex art. 143 cpc, mediante il deposito degli atti presso la casa comunale dell'ultima residenza, con ulteriore aggravio di tempi e di costi per il locatore;

°la possibilità del conduttore di stare in giudizio personalmente, senza il ministero di un avvocato, ad es.° anche appunto al fine di chiedere il termine di grazia (art. 660, 6° comma, cpc):

-nella pratica ciò comporta ad es.° che qualora il conduttore assuma di avere versato dei canoni di locazione e dichiari la propria intenzione di proporre opposizione, il giudice rinvii la causa ad un'udienza successiva -generalmente di una o due settimane- al fine di consentire al predetto di nominare il difensore a tal fine necessario;
-i conduttori “esperti” peraltro spesso dichiarano di volersi opporre a meri fini dilatori, ed  all'udienza successiva il conduttore si presentano nuovamente senza difensore, rinunciando all'opposizione ed usufruendo così di altro tempo in cui permanere nell'immobile senza versare alcunchè;
-il tutto con evidente danno per il locatore sia in termini temporali per riottenere la disponibilità dell'immobile sia per quanto attiene all'aumentare del debito;
-in caso di mancata comparizione del conduttore all'udienza, l'ordine del giudice di rinnovare la citazione se risulta o appare probabile che l'intimato non ne abbia avuto conoscenza (art. 663 cpc);
-a quanto mi consta non vi sono analoghe previsioni generalizzate neppure per procedimenti particolarmente delicati quali ad es.° quelli relativi alla nomina degli amministratori di sostegno;
-da quanto ho potuto verificare l'applicazione pratica varia molto da zona a zona, a genova ad es. il tribunale è particolarmente rigoroso, tanto che in caso di mancato ritiro dell'intimazione, nonostante la produzione in udienza di un certificato anagrafico che attesti la residenza del conduttore nell'immobile locato, ne ordina sempre la rinotifica;
-anche in questo caso il danno per il locatore è evidente, in quanto l'udienza successiva viene fissata dal giudice a distanza di 45/60 giorni dalla prima;

*come detto, quanto sopra evidenziato circa gli aspetti procedurali, incide in maniera significativa sia per quanto attiene alla tempistica occorrente per liberare materialmente l'immobile, che viene così ad allungarsi anche di diversi mesi, sia per quanto attiene all'aspetto economico, comportando un proporzionale aumento del debito;
*a prescidere dalle proponibili modifiche de iure condendo e di cui infra, alcune delle problematiche connesse potrebbero peraltro essere risolte o quantomeno limitate grazie ad un'interpretazione più restrittiva in ambito giuriprudenziale e possibilmente uniforme su tutto il territorio nazionale, evitando ad es.° e banalmente di disporre la rinotifica dell'intimazione quando dal certificato di residenza prodotto il conduttore risulti residente nell'immobile locato;

LA DISCIPLINA SOSTANZIALE


*passando all'esame testuale del citato art. 55, al primo comma lo stesso dispone: “La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'art. 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidati in tale sede dal giudice.”;

*il concetto di morosità del conduttore viene quindi in primo luogo circoscritto al solo mancato pagamento del canone di locazione e/o degli oneri accessori che superino le due mensilità di canone, dal che ne consegue e se ne deduce tra l'altro che non ogni debito del conduttore nei confronti del locatore integri gli estremi richiesti dalla legge per potere accedere al procedimento speciale di convalida di sfratto per morosità, con cognizione sommaria e gravità dell'inadempimento sottratta alla valutazione del giudice;

*la possibilità di sanare in udienza per ben tre volte nel corso di un quadriennio -e cioè nella durata base del contratto secondo la legge dell'equo canone- ancorchè di applicazione pratica pressochè nulla, proprio perchè anacronistica ben potrebbe essere eliminata senza conseguenze negative per lo stesso conduttore, ma con evidente semplificazione del testo;

*ma è al secondo comma dell'art. 55 che la legge introduce la possibilità di richiedere il cosiddetto e meglio noto termine di grazia: “Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinnanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.”;

*circa le comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, la diffusione della proprietà dell'abitazione principale, ancorchè acquistata tramite mutui di durata ultraventennale e/o per l'intero prezzo di compravendita, unitamente alla certamente non florida situazione economica nazionale, fa sì che la stragrande maggioranza dei soggetti che accedono al mercato locatizio per il reperimento della prima casa versino in condizioni che si potrebbero definire di difficoltà;
-ovviamente ci sono casi eclatanti ancorchè sempre più diffusi, legati soprattutto alla perdita di lavoro del conduttore, per chiusura/fallimento delle imprese, o all'insorgere di una malattia pesantemente invalidante, ma vi sono anche molti casi meno evidenti, che comportano però le stesse conseguenze in punto termine di grazia;
-si pensi ad es.° ad una pensionata che percepisca 1.000,oo euro al mese e sostenga un esborso di 600,oo euro tra canone ed acconto spese di amministrazione: tra un po' di risparmi, il ricavato di qualche lavoretto non in regola e l'aiuto della figlia non ha problemi, poi però nasce un nipotino, e la figlia non solo non riesce più ad aiutare economicamente la madre, ma ha a sua volta necessità del suo aiuto come baby sitter, con la conseguenza che la madre non può neppure più fare quei lavoretti che le consentivano di arrotondare: casi come questi -e cioè non contrassegnati da eventi necessariamente tragici o imprevedibili, sono peraltro validamente opposti quali comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, essendo abbastanza evidente che se percepisco 1.000,oo euro al mese e ne spendo 600,oo per la sola locazione difficilmente quanto mi rimane sarà sufficiente per far fronte alle spese occorrenti per vivere;
-situazioni come queste peraltro nella pratica giurisprudenziale, comportano la concessione del termine di grazia parimenti all'ipotesi in cui il conduttore abbia perso il lavoro;

-la  norma prosegue disponendo che in tal caso il giudice può assegnare un termine non superiore a giorni novanta ma nella pratica dei tribunali alla richiesta del termine di grazia corrisponde ormai pressochè automaticamente la concessione dello stesso che, in modo altrettanto automatico è pressochè ormai sempre pari al massimo consentito dalla legge;
-benchè la norma disponga letteralmente la mera possibilità di concessione del termine, di fatto lo stesso abbiamo visto essere generalmente concesso, quasi sempre indiscriminatamente ed a fronte della mera richiesta;

*al terzo comma l'art. 55 prosegue disponendo che :”In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.”;
-la disposizione in esame non assume un particolare rilievo, essendo prassi della pressochè totalità dei Tribunali rinviare la causa per la verifica della sanatoria alla prima udienza utile successiva allo scadere del termine di grazia concesso;

*l'art. 55 al quarto comma così poi prosegue:”La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.”
-sul punto non si può che ripetere quanto già detto con riferimento alla pevisione di cui al primo comma della norma, e cioè come la possibilità di sanare ripetutamente la morosità nel corso del quadriennio che costituiva la durata base del contratto secondo la legge dell'equo canone, ancorchè di applicazione pratica pressochè nulla, proprio perchè anacronistica ben potrebbe essere eliminata senza conseguenze negative per lo stesso conduttore, ma con evidente semplificazione del testo;

*al quinto ed ultimo comma l'art. 55 infine dispone che: “Il pagamento, nei terimini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.”;



LE MODIFICHE INTERPRETATIVE


*se non vi è dubbio che la legislazione italiana in materia locatizia sia decisamente improntata a favore del conduttore, visto come parte debole del rapporto contrattuale e come tale meritevole di una particolare tutela, è altrettanto vero che spesso più che la legge è l'applicazione concreta della stessa attraverso le interpretazioni della magistratura a determinare questa situazione;

*al di là delle peraltro auspicabili modifiche legislative e di cui infra, già l'attenersi ad un'interpretazione letterale della norma migliorerebbe e di molto la situazione del locatore, fortemente penalizzato in sede processuale;

*come detto, il secondo comma dell'art. 55 dispone che “... il giudice, dinnanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.”, espressione che qualora interpretata letteralmente sembrerebbe consentire al giudice, anche in presenza di comprovate difficoltà del conduttore, di non assegnare alcun termine;

*posto che la norma si esprime appunto in termini di possibilità, non si vede per quale motivo detta possibilità non possa essere esclusa dal giudicante -ovviamente a fronte del sussistere anche in capo al locatore di una documentata situazione di difficoltà- contemperando le esigenze del conduttore con quelle del locatore, il quale ad es.° deve far fronte ad un mutuo, che contava di pagare con gli introiti del canone di locazione;

*per assicurare adeguata e pari tutela peraltro, in situazioni siffatte i termini processuali dovrebbero essere ragionevolmente contenuti, essendo evidente che se tra il rinvio all'udienza per la produzione dei documenti da parte del locatore e l'eventuale riserva da parte del giudice per la decisione trascorrono un paio di mesi, con il rischio che poi un qualche termine venga comunque concesso, nessun locatore avrebbe interesse a proporre una simile contestazione;

*secondo il citato secondo comma, il termine che il giudice può assegnare deve essere non superiore a giorni novanta, dal che ne consegue che detto termine ben potrebbe di fatto essere inferiore: anche in tal caso peraltro, la prassi ormai invalsa nella pressochè totalità dei Tribunali è quella di assegnare indistintamente ed in modo automatico il massimo del termine, prescindendo dall'analisi di qualsivoglia documentazione;

*parimenti l'attività processuale volta a far verificare al giudice caso per caso la sussistenza di esigenze tali da giustificare la concessione del termine massimo non dovrebbe divenire a nocumento del locatore, che tra rinvii e scioglimento di eventuali riserve potrebbe di fatto vedere temporalmente vanificata la propria opposizione anche in caso di accoglimento della stessa;

*circa le comprovate condizioni di difficoltà a parere di chi scrive, la rilevanza delle stesse  rispetto alla concessione del termine di grazia, dovrebbe essere rigorosamente limitata a quelle sopravvenute rispetto alla stipula del contratto di locazione, così come peraltro il legislatore ha anche recentemente previsto in tema di morosità incolpevole: come sappiamo con la legge n° 124 del 2013 -di conversione del decreto legge n° 102 del 31.08.2013- è stata prevista la costituzione di un fondo assistenziale a favore degli inquilini morosi incolpevoli, ed il Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, di concerto con quello delle finanze, nello stabilire con il decreto del 14 maggio 2014 criteri e priorità relative, ha altresì definito la morosità incolpevole come quella “situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone in ragione della perdita o della consistente diminuzione della capacità reddituale del nucleo familiare”;

*attualmente invece nessun controllo viene effettuato sull'epoca in cui dette problematiche sono insorte, e quindi anche se il conduttore era ad es.° già disoccupato nel momento in cui ha stipulato il contratto, e quindi la situazione di difficoltà preesistente, usufruisce ugualmente del termine di grazia;

*parimenti nessuna distinzione viene operata tra chi ha omesso i pagamenti relativamente ad un rapporto locatizio che dura da anni -in tal caso magari perchè veramente si sono verificati fatti che hanno modificato la capacità reddituale- e chi invece li omessi sin da subito, situazione anch'essa sempre più diffusa;


LE MODIFICHE DE IURE CONDENDO


* art. 55 legge n° 392/78
-sicuramente meritevole di modifica tramite abrogazione tutta la parte relativa alla possibilità si sanare ripetutamente la morosità nel corso del quadriennio, sia all'udienza, eliminando l'inciso “per non più di tre volte” di cui al 1° comma, sia a seguito di termine di grazia, abrogando l'intero 4° comma;
-prevedere espressamente che le comprovate condizioni di difficoltà del conduttore di cui al 2° comma, debbano essere insorte dopo la stipula del contratto ed essere dipendenti dalla perdita o dalla consistente diminuzione della capacità reddituale del nucleo familiare sulla falsariga di quanto disposto in tema di morosità incolpevole dal citato decreto del 14 maggio 2014;

*art. 660 cpc
° eliminazione dell'esclusione della possibilità di notificare al domicilio eletto:
-in tal modo si eviterebbero tutta una serie di comportamenti aventi meramente scopo dilatorio, e la difesa del conduttore resterebbe ugualmente garantita, avendo questi a disposizione lo strumento dell'opposizione dopo convalida di cui all'art. 668 cpc;
-con tale riforma si risolverebbero anche le problematiche connesse all'irreperibilità anagrafica del conduttore, causa di ulteriori aumenti di tempi e costi;

° eliminazione della possibilità del conduttore di stare in giudizio da solo:
-riformare integralmente il processo di convalida di sfratto per morosità rendendo obbligatoria a pena di decadenza la costituzione in cancelleria tramite difensore almeno 10 giorni prima della data d'udienza;
-all'udienza di scadenza il giudice, avendo già esaminato le prove documentali a sostegno della richiesta del conduttore, deciderà se e nell'eventualità in quale misura concedere detto termine;

*art. 663 cpc
-eliminazione dell'ultima parte del 1° comma dell'articolo, laddove prevede l'ordine di rinotifica “...ma il giudice...forza maggiore”, equiparando così la notifica dell'intimazione a quella di tutti gli altri atti giudiziari;


Senza alcuna pretesa di esaustività, confido che questo lavoro possa costituire una base da cui partire per proporre a livello associativo delle possibili soluzioni a quella che è ormai divenuta una prassi giurisprudenziale decisamente pregiudizievole per il locatore.



Avv. Patrizia TRABUCCO
centro studi nazionale APPC

Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.




L' A.P.P.C Associazione Piccoli Proprietari Case, è una delle associazioni della proprietà immobiliare riconosciuta dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, tra le pił rappresentative a livello nazionale.