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 Sei in: Categorie > Fisco casa > LEGGE DI STABILITĄ 2016 14/12/2017 14:18:35   


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 LEGGE DI STABILITĄ 2016
 02/02/2016 19:30

IMPOSIZIONE FISCALE SUGLI IMMOBILI: COSA CAMBIA

La legge di Stabilità 2016 ha introdotto importanti novità in materia di imposizione fiscale sugli immobili.
 
ABOLIZIONE TASI:

La tanto annunciata abolizione della Tasi sulla prima casa e sugli immobili ad essa equiparati è finalmente diventata operativa. Occorre ricordare che si tratta di un'imposizione mal vista fin dalla sua comparsa, in quanto percepita dai proprietari come una seconda IMU. Sebbene, infatti, fosse stata definita come imposta sui servizi indivisibili, la metodologia di calcolo sottesa era la medesima utilizzata per la quantificazione dell'Imposta Municipale Unica, con la sola differenza rappresentata dall'aliquota impositiva.
 
Con la Legge di Stabilità, pertanto, dal primo gennaio 2016 è prevista l'esenzione per gli immobili non di lusso (ossia con categoria catastale diversa da A/1 – A/8 – A/9) adibiti ad abitazione principale.
 
Tale esenzione si estende anche:

- agli inquilini, per la quota di competenza, qualora l’immobile locato sia destinato ad abitazione principale;
- all’immobile assegnato all’ex coniuge legalmente separato;
- all’immobile degli appartenenti alle forze dell’ordine trasferiti per motivi di servizio.

Nel caso di locazioni a canone concordato, poi, è prevista una riduzione del 25% sia sulla Tasi, che sull'Imu.

La predetta Legge di Stabilità è intervenuta anche a regolare gli immobili concessi in comodato ai figli o ai genitori, di fatto abrogando la disposizione che permetteva ai Comuni di disporre con propria delibera l’assimilazione all’abitazione principale delle unità immobiliari concesse in comodato a parenti di 1° grado.

La nuova statuizione così  formulata, però, limita fortemente il diritto all’agevolazione.

Per godere del beneficio, infatti, non basta che l'immobile sia stato concesso in comodato: è necessario che sia regolarmente registrato, che la registrazione venga richiesta entro 20 giorni dalla data della stipula dell’atto e che il comodante presenti la dichiarazione IMU 2016 entro il 30 giugno 2017, qualora ne ricorra il caso.

Il rispetto degli adempimenti sopra esposti genera un obbligo immediato per i contribuenti che vogliano ottenere la riduzione del 50% sull’imponibile IMU e TASI.

Coloro che vorranno, infatti, fruirne dal primo semestre 2016 dovranno predisporre e registrare il contratto di comodato d’uso gratuito a figli e parenti in linea retta di primo grado dal 1° al 20 gennaio 2016.

Occorre precisare che l'ottenimento dello sgravio fiscale sottende il soddisfacimento di due requisiti: soggettivo ed oggettivo.

In merito ai requisiti soggettivi, questi sono i seguenti:

•    il comodante, oltre alla casa concessa in comodato, può essere proprietario solo di un’altra abitazione, quella principale. Di conseguenza, se possiede anche solo un’altra abitazione diversa dalla principale (anche in comproprietà) il bonus fiscale non può essere ottenuto. Per l’utilizzatore/comodatario, invece, non è prevista tale condizione per cui può possedere anche più di due abitazioni;

•    il comodatario deve essere un parente in linea retta di primo grado del comodante: di conseguenza, l’immobile deve essere prestato alternativamente a uno o entrambi i genitori, oppure al figlio;

•    il comodatario deve utilizzare l’immobile dato in comodato come propria abitazione principale.

Il requisito oggettivo previsto, invece, per ottenere la riduzione fiscale è che l’abitazione principale del comodante deve trovarsi nello stesso Comune in cui si trova la casa data in comodato ai familiari. Tale prescrizione ha suscitato molte polemiche, in quanto di fatto  esclude dal beneficio tutti i contribuenti che concedono in comodato la propria abitazione ai figli, ma in una città diversa rispetto a quella ove posseggono la loro abitazione principale. Sebbene con la legge di Stabilità 2016 venga concessa la riduzione del 50% della base imponibile IMU/TASI sui comodati gratuiti dai genitori ai figli e viceversa, è bene ricordare che fino al 2015 i regolamenti comunali potevano prevederne addirittura l'esenzione. Quindi, mentre prima si poteva non pagare alcuna imposta, grazie alla Legge di Stabilità 2016, invece, si pagherà il 50% della base imponibile IMU/TASI.

BONUS MOBILI:

La legge di stabilità ha procrastinato per tutto il 2016 il bonus mobili o arredi, grazie al quale è riconosciuta una detrazione pari al 50% del costo sostenuto per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, per l'arredo di un bene oggetto di ristrutturazione. La soglia massima di spesa è pari ad € 10.000,00, con detrazione da ripartire in 10 anni, con ugual numero di rate di pari importo. Il bonus è valido per le spese sostenute fino al 31.12.2016. L’importo massimo (€ 10.000,00) è riferito:

•    alla singola unità immobiliare, comprese le pertinenze;

•    alla parte comune dell’immobile, oggetto di ristrutturazione. In tal caso la detrazione può essere usufruita per l’acquisto di beni agevolabili destinati all’arredamento delle parti comuni (ad esempio, guardiole, appartamento del portiere, sala adibita a riunioni condominiali, lavatoi, ecc.).

Qualora il contribuente effettua interventi edilizi su più unità immobiliari la detrazione è  riconosciuta per ogni intervento.

La legge di Stabilità ha anche introdotto un bonus per i mobili e gli elettrodomestici che siano acquistati da coppie con almeno un componente con meno di 35 anni, in occasione dell’acquisto dell’abitazione principale. In questo caso l'importo massimo ammesso in detrazione è di € 16.000,00 e gli acquisti devono essere effettuati dal 1 gennaio al 31  dicembre 2016. La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo e non può essere cumulata con il beneficio previsto per l’acquisto dei mobili destinati ad arredare gli immobili oggetto di ristrutturazione.

Non solo. L’applicazione della detrazione è funzione di un numero eccessivo di variabili che limitano sensibilmente la fruizione del beneficio. Per avere il bonus devono primariamente verificarsi due condizioni: ci deve essere l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale e devono essere acquistati i relativi mobili per arredarlo. Pertanto, nell'ipotesi in cui la coppia è già proprietaria dell’abitazione e necessita dei soli mobili, non potrà fruire di alcuna detrazione.

Occorre precisare che la disposizione impone ancora una condizione per applicare la nuova detrazione: il nucleo familiare deve essere costituito da coniugi o da conviventi more uxorio che abbiano costituito il nucleo familiare da almeno tre anni. Siffatta formulazione presta il fianco a notevoli margini di incertezza. Non è chiaro, infatti, se il requisito della convivenza di tre anni faccia riferimento anche ai coniugi. Sembrerebbe che la risposta dovrebbe essere negativa altrimenti resterebbero esclusi dall’applicazione della detrazione le coppie che si sono sposate senza convivere prima delle nozze, nel caso in cui non siano decorsi almeno tre anni dal matrimonio. Ipotizzando un'interpretazione restrittiva, le coppie che hanno contratto matrimonio (senza una precedente convivenza) dal 1° gennaio 2014 in poi non si troverebbero nelle condizioni per fruire della detrazione. Alla data del 1 gennaio 2016, infatti, sarebbero passati solo due anni, ovvero meno, dalla data del matrimonio. Al contrario potrebbero fruire della detrazione le coppie che hanno contratto il matrimonio il 1 gennaio 2013 o in precedenza, poiché alla data di entrata in vigore del bonus sarebbero sicuramente decorsi i tre anni di convivenza richiesti dalla disposizione.
Detto quanto sopra sarebbe ragionevole attribuire la durata minima della convivenza alle sole coppie di conviventi more uxorio, in quanto sembrerebbe che per tali ipotesi il legislatore avrebbe riconosciuto il beneficio della detrazione subordinandolo ad una durata minima della convivenza. Pertanto, in mancanza del vincolo matrimoniale, il legislatore avrebbe inteso riconoscere il diritto di detrazione solo in presenza di un nucleo familiare sufficientemente stabile (da cui il vincolo di almeno tre anni). Viceversa il matrimonio dovrebbe di per sé rappresentare una idonea garanzia della stabilità del nucleo familiare e, pertanto, non dovrebbe essere richiesta la convivenza minima triennale.
Rispetto al bonus mobili su beni oggetto di ristrutturazione, la detrazione introdotta per le giovani coppie sembra avere un ambito applicativo più limitato. In base ad un’interpretazione letterale della disposizione, infatti, il beneficio non dovrebbe riguardare l’acquisto di elettrodomestici aventi classe energetica A+ (per i forni A).
In ogni caso sono ancora molti gli aspetti dell'agevolazione non specificati dal legislatore, come ad esempio:

•    la data in cui va verificata l'età anagrafica;
•    se entrambi i componenti della coppia debbano essere proprietari dell'immobile;
•    se l'acquisto debba necessariamente essere a titolo oneroso;
•    la tipologia di beni che rientrano nell'agevolazione (la norma fa espresso riferimento ai mobili e non anche agli elettrodomestici)

LEASING PER ABITAZIONE PRINCIPALE:

si tratta di una forma negoziale di derivazione anglosassone, che ha avuto grande successo nel nostro Paese, in quanto ha permesso alle imprese di disporre di beni strumentali senza immobilizzare capitali per il loro acquisto. Nel corso del tempo tale fattispecie si è evoluta, estendendo il suo raggio di azione anche alle abitazioni non principali. Con la legge di Stabilità, poi, si è completato il cerchio riconoscendo ai privati la facoltà di avvalersi del contratto di locazione finanziaria per l'acquisto delle prima casa. A differenza del tradizionale mutuo, il leasing permette di finanziare l'intero valore dell'immobile, di definire con un maggior grado di libertà l’importo nonché la periodicità della rata e del riscatto finale, e non dover accendere alcuna ipoteca, poiché la proprietà del bene non passerà al contribuente se non al momento del riscatto.  A questi, poi, viene data la possibilità di portare in detrazione una parte del costo sostenuto, oltre alle agevolazioni in materia di imposta di registro, nella misura del 19% sui:

– canoni e relativi oneri accessori, per un importo non superiore ad € 8.000,00;

– costo di acquisto dell’immobile all’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore ad € 20.000,00.

Per fruire della detrazione è necessario che, all'atto della stipula del contratto, il titolare non abbia compiuto 35 anni di età, non abbia conseguito un reddito superiore ad € 55.000,00 e non sia titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

Nel caso in cui i soggetti abbiano età pari o superiore a 35 anni, ferme restando le altre condizioni, l’importo massimo detraibile a fini IRPEF è dimezzato (€ 4.000,00 per i canoni ed € 10.000,00 per il costo di riscatto).

É plausibile ipotizzare che la detrazione relativa ai canoni ed al costo di riscatto siano cumulabili. Pertanto, il beneficio massimo si otterrà nel periodo d’imposta in cui il contribuente effettuerà il pagamento dei canoni di locazione  e riscatterà il bene.

La detrazione sui canoni di locazione finanziaria non è applicata solo alla quota interessi, bensì all’ammontare complessivo dei canoni pagati nel corso dell’anno. Pertanto, la somma massima detraibile è pari ad € 1.520,00, ossia € 8.000,00 x 19%.

Qualora, invece, venga sottoscritto un contratto di mutuo ipotecario per l’acquisto dell’immobile, il contribuente potrà detrarre un importo pari al 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori (art. 15, comma 1, TUIR), con un massimale che non può in ogni caso superare € 4.000,00 di interessi passivi. Il che significa che la detrazione massima non potrà così essere superiore a € 760,00 (€ 4.000,00 x 19%).

All'atto di acquisto, quindi, il contribuente dovrà valutare il costo complessivo dell'operazione sia in caso di mutuo che in caso di leasing. In pratica dovrà porre a confronto il costo di acquisto dell’immobile, sommando gli interessi passivi relativi al mutuo, con la somma dei canoni di locazione finanziaria comprendendo anche il costo dovuto al riscatto. Affinché l’operazione sia conveniente non sarà sufficiente prendere in esame solo il risparmio fiscale dovuto alla maggiore detrazione. Sarà necessario verificare preventivamente il costo del leasing immobiliare. Non solo. Occorrerà considerare la situazione del contribuente in tutta la sua interezza. Sarà, infatti, necessario valutare la presenza di altre eventuali ulteriori detrazioni, che potrebbero potenzialmente far perdere una parte del beneficio fiscale. La detrazione, infatti, è riconosciuta fino a capienza, vale a dire fino a copertura degli acconti Irpef trattenuti o versati.

IMPOSTA DI REGISTRO E IVA:

Importanti novità per chi acquista casa arrivano anche in merito all'imposta di registro ed all’Iva. Dal 2016, il contribuente che ha già usufruito dell’imposta agevolata di registro al 2% al momento dell’acquisto, qualora decidesse di cambiare casa, potrà comprarne una nuova fruendo nuovamente degli sconti fiscali, a condizione che il vecchio immobile venga venduto ovvero ceduto a titolo non oneroso entro un anno dal rogito. Il beneficio non si applica alla compravendita di immobili di lusso.

Nel caso in cui l’acquisto dell'immobile avvenga da un privato si pagherà l’imposta di registro al 2% e le imposte, ipotecaria e catastale, fisse di € 50,00. Qualora, invece,  avvenga da un’impresa, la vendita è soggetta a Iva e si applica la percentuale del 4%, mentre le imposte, catastale e di registro, salgono ad € 200,00, sempre in misura fissa.

Come si può facilmente comprendere l’assoggettamento ad iva delle cessioni immobiliari da parte delle imprese costruttrici rende l'acquisto più oneroso. A parità di condizioni, infatti, è più conveniente (per i privati) acquistare un immobile soggetto a imposta di registro anziché ad Iva. Per ovviare a tale problematica la nuova legge di Stabilità ha previsto per l'acquirente la possibilità di detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata in fattura, da ripartire in dieci anni (ossia nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi di imposta successivi) con quote di pari importo. La suddetta agevolazione varrà per gli acquisti, effettuati entro il 31 dicembre 2016 e deve avere a oggetto unità immobiliari residenziali e ad alta efficienza energetica, vale a dire con classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA:

prorogata alle medesime condizioni per tutto il 2016.

RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA:

prorogata alle medesime condizioni per tutto il 2016, con qualche variazione. La detrazione è estesa anche per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento e/o produzione di acqua calda e/o climatizzazione delle unità abitative, che permettono un efficientamento degli impianti, nonché per quelli dotati di specifiche caratteristiche.

È stata introdotta la possibilità per i soggetti che si trovano nella no tax area (pensionati, dipendenti e autonomi) di cedere la detrazione fiscale loro spettante per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali ai fornitori che hanno effettuato i lavori, con modalità da definire con successivo provvedimento dell’Agenzia delle Entrate.

Dott. Maria Rosaria Monsellato
Centro Studi nazionale APPC
 

Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.




L' A.P.P.C Associazione Piccoli Proprietari Case, è una delle associazioni della proprietà immobiliare riconosciuta dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, tra le pił rappresentative a livello nazionale.