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 Sei in: Categorie > Conformitą catastale nella compravendita > RIFORMA DEL CATASTO TAVOLA ROTONDA GENOVA 23 MAGGIO 2015 18/11/2017 16:35:28   


Convegno Nazionale APPC in Roma: investire sulla sicurezza dei fabbricati è un atto di civiltà




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 RIFORMA DEL CATASTO TAVOLA ROTONDA GENOVA 23 MAGGIO 2015
 16/06/2015 11:53

Un ringraziamento per avermi invitato a questa assise celebrativa del vostro quarantennale di fondazione.

Vorrei focalizzare il mio intervento in tre punti:
- una breve analisi della crisi del mercato immobiliare
- alcuni esempi sulla difficoltà nella gestione del valore fiscale degli immobili
- auspici per una riforma del catasto.

PRIMO PUNTO


I FATTORI CHE HANNO DETERMINATO E CHE DETERMINANO LA CRISI DEL MERCATO IMMOBILIARE SI POSSONOSUDDIVIDERE IN PIU’ PUNTI:

• Elevato incremento dei valori immobiliari in concomitanza al passaggio Lira/Euro
• Inizialmente una grande disponibilità al credito da parte delle banche, al contrario di ciò che accade adesso con enormi difficoltà all’erogazione dei mutui
• Pochi controlli sugli incrementi dei prezzi al consumo che hanno creato una crisi famigliare riducendo la disponibilità economica, svalutando di fatto il potere di acquisto di almeno il 50%

La crisi del mercato immobiliare ha avuto inizio negli anni 2007/2008.

• L’euro ha indebolito le famiglie italiane con una diminuzione del potere di acquisto
• La difficoltà di accesso al credito
• La crisi occupazionale, soprattutto quella giovanile, ha indotto i giovani a dipendere dalle famiglie e questo non consente loro un accesso al credito.
• Il fattore psicologico e l’incertezza del futuro delle famiglie italiane
• Gli effetti delle rendite catastali sul mercato immobiliare (con il governo Monti abbiamo assistito da un giorno all’altro all’aggiornamento delle rendite catastali ai fini dell’IMU con l’introduzione dell’aggiornamento del 60% delle stesse). Questo atto ha condizionato pesantemente il mercato immobiliare.
• Dal 2007 ad oggi seppursi è verificata una diminuzione dei valori immobiliari non sono diminuiti gli oneri fiscali e i balzelli sulla casa
• Oggi chi acquista un’immobile desidera sapere oltre che alle spese di amministrazione, eventuali spese straordinarie, ma soprattutto anche la rendita catastale ai fini dell’imposta di registro e dell’IMU per un’accurata futura gestione fiscale dell’immobile.
• C’è stata negli ultimi anni una diminuzione delle compravendite, siamo passati dalle 800.000 a poco più di 400.000 compravendite. Questo dato ci da la dimensione reale della crisi immobiliare. Crisi immobiliare che ha inciso pesantemente sull’economia del paese. Una vendita immobiliare produce occupazione basti pensare a tutti gli artigiani che vanno ad operare all’interno di un immobile nella sua ristrutturazione e di tutte le aziende che producono i materiali.


SECONDO PUNTO

Voglio portare alla vostra attenzione due esempi legati alla mia attività professionale di agente immobiliare che svolgo da oltre 35 anni.

Nel primo esempio abbiamo una pensionata che vive in una casa di cui è usufruttuaria, e possiede un altro immobile di 120 mq. nella zona di San Martino, ereditato dai genitori che abbiamo locato ad un canone di locazione di € 600,00 mensili. Detratte tutte le spese che gravano sull’immobile e sul reddito, la stessa può disporre di € 50,00 netti mensili, sperando che non vengano deliberate spese straordinarie e che l’inquilino paghi regolarmente il canone di locazione.

Il secondo esempio è riferito ad una mia cliente che ha ereditato un immobile nel centro di GenovaVia Ippolito d’Aste di 200 mq, canone locazione € 18.000,00, IRPEF € 5.000,00, IMU€ 15.000,00, ha una perdita netta di € 2.000,00 annue. Anche qui deve sperare che l’inquilino paghi il canone e che non vengano deliberate spese straordinarie. Il valore commerciale ad oggi è sceso ad€ 400.000,00, il valore fiscale ai fini dell’imposta di registro è di circa € 900.000,00. Se dovesse decidere di venderlo o paga l’imposta di registro sul valore fiscale e non sul valore di vendita, o la compravendita sarà soggetta ad accertamenti da parte dell’agenzia delle entrate con conseguenti ulteriori costi per ricorsi presso la Commissione tributaria.

AUSPICI SULLA RIFORMA DEL CATASTO

• Oggi riscontriamo miti segni di ripresa del mercato immobiliare per quanto riguarda il numero delle transazioni, mentre i valori immobiliari sono stabili con ancora qualche diminuzione dei prezzi, ci auguriamo che la riforma del catasto e delle rendite catastali non compromettano questa leggera ripresa.
• Inoltre auspichiamo una maggiore attendibilità dei dati OMI perché ad oggi ci troviamo in situazioni dove verifichiamo una sperequazione tra i valori di mercato e i valori OMI rispetto all’involuzione del mercato immobiliare.

Rocco Attinà
Presidente onorario FIAIP
 

Quanto contenuto nel presente articolo ha carattere esemplificativo e non esaustivo per approfondimenti specifici occorre consultare, se iscritti , la sede A.P.P.C.




L' A.P.P.C Associazione Piccoli Proprietari Case, è una delle associazioni della proprietà immobiliare riconosciuta dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, tra le pił rappresentative a livello nazionale.